¿Qué es la nuda propiedad de un inmueble? Es posible que hayas oído hablar alguna vez de este término pero que no sepas a qué se refiere, en Gilmar queremos ayudarte a conocer este concepto ligado al entorno inmobiliario.

La nuda propiedad es un concepto jurídico según el cual una persona tiene derecho sobre algo, en este caso un inmueble, del que es propietario, pero no puede hacer uso de dicho bien. Por lo tanto, ¿quién es el nudo propietario? Es el usuario tiene la titularidad del bien, pero su posesión y disfrute está en manos de un tercero, aquél que ejerce el derecho de usufructo del mismo.

El concepto de nuda propiedad se aplica generalmente a la vivienda. Lo más habitual es que el propietario venda la nuda propiedad y se reserve el derecho de usufructo. Una opción muy habitual entre las personas mayores que no tienen herederos y buscan tener liquidez para enfrentar sus gastos. Las comunidades de propietarios y por tanto los vecinos, cada vez deben atender más gastos: seguros, comisiones bancarias, inspección técnica de edificios (ITE), tributos, mantenimiento… por lo que cada día es mayor el interés que despierta la figura de la nuda propiedad. Gracias a esta herramienta legal, una persona tiene asegurado el uso de su vivienda, por lo general el resto de su vida, y recibe una compensación económica a cambio de transmitir la propiedad.

Dentro de estas operaciones se pueden encontrar diferentes modalidades de venta. La más común es la de un pago único, pero también se puede optar por una renta vitalicia periódica o bien recibir parte del capital a la firma del contrato y el resto en mensualidades de por vida. De esta manera la entidad o la persona que opta por comprar dicha vivienda se convierte en nudo propietario.

¿Cómo se adquiere una nuda propiedad?

Tal y como hemos dicho previamente, la opción de la venta de la nuda propiedad es cada vez más común, sobre todo en las personas mayores que quieren seguir en su vivienda habitual pero no tienen herederos. Cuando se trata de casos como este lo habitual es que el comprador pueda conseguir un precio menor de compra como compensación por no poder utilizar el inmueble durante años. 

Sin embargo, hay otras opciones para adquirir la nuda propiedad de un inmueble. La más común es la de la herencia. Es decir, cuando los herederos heredan la nuda propiedad de una vivienda, pero se reserva el derecho de usufructo para el cónyuge viudo.

La donación con reserva de usufructo es otra de las opciones de adquisición de la nuda propiedad. Gracias a este mecanismo es posible que el donante transmita la nuda propiedad al donatario, pero se reserva el usufructo vitalicio del bien.

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Cómo se diferencian la nuda propiedad y el usufructo de una vivienda

Si bien es cierto que ya hemos mencionado algunas diferencias entre usufructo y nuda propiedad, es necesario dejar claras todas las existentes para evitar cualquier confusión. La más esencial es que el nudo propietario posee lo que se llama una propiedad desnuda porque no goza de privilegio alguno frente al usufructuario. Pero también existen otras diferencias como estas:

  • El usufructuario puede disfrutar del inmueble tanto como se prolongue su derecho. Además, puede alquilar o vender su usufructo a un tercero (generalmente el nudo propietario).
  • El nudo propietario no puede alquilar el inmueble ya que no lo posee, pero sí puede vender la nuda propiedad a un tercero.
  • El nudo propietario sólo adquiere el uso y disfrute de la vivienda a la extinción del usufructo, que puede deberse a: la muerte del usufructuario, el cumplimiento del plazo estipulado o el cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo.

Derechos y obligaciones del usufructuario

Al igual que ocurre en cualquier otro tipo de operación, ambas partes poseen derechos y obligaciones. En el caso del usufructuario éste posee el derecho de uso del bien y de percibir sus frutos y rentas. Además, los frutos que se recojan después de la constitución del usufructo pertenecen al usufructuario.

Sin embargo, estos derechos vienen acompañados de las consiguientes obligaciones que ofrecen garantías a ambas partes de la operación. En el caso del usufructuario tiene la obligación de asumir la fiscalidad del usufructo. A ello hay que sumar que los frutos que se generen durante el usufructo, pero se recojan tras su extinción pertenecerán al usuario.

Otra obligación del usufructuario es la de hacer inventario y tasar los bienes y presentar una garantía que haga frente a posibles responsabilidades derivadas de su deterioro o pérdida. De lo contrario podría perder el derecho del usufructo de la posesión de los bienes, aunque no de sus rendimientos.

El usufructuario también está obligado a cuidar los bienes sin destruirlos ni dañarlos, siendo el responsable de abonar los gastos de conservación y mantenimiento además de los impuestos que graven su uso. Por último, también está obligado a restituir el bien al término del usufructo, que puede pactarse de una duración determinada o durante el tiempo de vida del beneficiario.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

De la misma manera que el usufructuario tiene derechos y obligaciones también los tiene el nudo propietario. Entre los derechos que corresponden al nudo propietario podemos destacar su derecho de propiedad, a pesar de no poder usarla ni disfrutarla. Pero también tiene derecho a vender la nuda propiedad respetando los derechos del usufructuario.

Además, el nudo propietario también tiene derecho a hipotecar la propiedad, a realizar obras y mejoras que no perjudiquen al usufructuario ni reduzcan el valor de dicho usufructo, y también tiene derecho a que se le restituya el uso y disfrute cuando se termine el usufructo.

Entre sus deberes se encuentran el asumir los gastos de compraventa, tanto los del notario como los del registro, así como los impuestos a excepción de la plusvalía municipal. También está obligado a respetar el derecho del usufructuario, encargarse de las reparaciones extraordinarias del bien en nuda propiedad y pagar los tributos e impuestos correspondientes al bien en usufructo a excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que debe pagar el usufructuario.

Por último, otras obligaciones del nudo propietario es asumir las contribuciones sobre el capital durante el usufructo, sufragar la hipoteca del bien usufructuado y hacerse cargo de los gastos de comunidad a menos que tenga un acuerdo con el usufructuario para que sea este quien los abone.

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Nuda propiedad y exención por reinversión en vivienda habitual

Con la venta de la considerada vivienda habitual lo normal es que el dinero se destine a la reinversión en vivienda habitual, beneficiándose de una serie de exenciones tributarias. Aunque la Agencia Tributaria exige la plena propiedad del bien, los tribunales han determinado que en aquellos supuestos en los que la vivienda habitual se haya adquirido originariamente en plena propiedad por ambos cónyuges y, por razón de fallecimiento, sobreviene la desmembración del dominio, se podrá aplicar la exención por reinversión a los titulares del usufructo y de la nuda propiedad. 

Se protege así un caso habitual en el que el propietario de una vivienda fallece, dejando el usufructo a su pareja y la nuda propiedad al hijo. Ninguno de los herederos goza del pleno dominio sobre el bien, pero si venden la vivienda, tienen ganancia patrimonial y se utiliza el dinero para adquirir nueva vivienda habitual. Esos contribuyentes tendrán derecho a beneficiarse de la exención por reinversión en el IRPF.

Lo mejor es estar asesorado por los mejores expertos del sector. El equipo de Gilmar Consulting Inmobiliario presta la ayuda necesaria para ayudarte en la compra o venta de inmuebles en Madrid, Sevilla, Cádiz, Canarias, Málaga y la Costa del Sol. Si tienes cualquier duda a la hora de vender un inmueble y quieres saber las posibilidades de venta, dudas sobre el alquiler, la obligatoriedad o no para el inmueble de pasar la inspección técnica de edificios en Madrid o en cualquier otra ciudad, los tributos o las licencias… o cualquier otro aspecto relacionado con la casa, ponte en contacto con cualquiera de nuestras oficinas. Estaremos encantados de ayudarte.