Una de las gestiones económicas más deseadas por todos los compradores de nueva vivienda es la cancelación de una hipoteca. Conseguir saldar la deuda hipotecaria contraída con una entidad bancaria es un momento de celebración para cualquier persona que haya recurrido a ella para comprar su vivienda. Pero si además dicha liquidación se produce antes del plazo establecido lo es aún más.

Da igual donde se haya comprado la vivienda. Tanto si se trata de una de las viviendas más exclusivas de Madrid como las de nuestra oficina inmobiliaria en La Moraleja, o un piso céntrico con vistas y terraza de Sevilla, la satisfacción por la cancelación de la deuda es total.

Podemos diferenciar de esta manera tres supuestos de cancelación de hipoteca:

  • Amortización anticipada de la hipoteca: Se produce cuando se realiza el pago de la cuantía que queda pendiente del préstamo hipotecario antes de la finalización del plazo de dicho préstamo y que permite liquidarlo.
  • Pago de la última cuota de la hipoteca: Se produce cuando se salda la deuda del préstamo hipotecario abonando el último pago del préstamo.
  • Liberación de cargas de la vivienda: Se produce cuando, una vez se ha completado el pago del préstamo hipotecario, se deja constancia de ello en el Registro de la Propiedad de que dicho pago se ha completado. Esto permite que la vivienda quede libre de cargas.

Si bien no es el caso más frecuente, la cancelación de la hipoteca supone una gran ventaja para la persona que ha solicitado dicho préstamo bancario. Cancelar anticipadamente una hipoteca supone un gran ahorro en intereses, ya que al liquidar el préstamo no se siguen generando más intereses sobre la deuda, haciendo que el precio del préstamo sea menor. Sin embargo, al suponer un desembolso mucho más grande de dinero en un menor período de tiempo es un esfuerzo económico que no todo el mundo puede llevar a cabo.

Contar con una hipoteca que se adapte a las necesidades y circunstancias de cada propietario es la mejor forma de conseguir aproximarse a esta cancelación de la hipoteca. En el centro hipotecario de Gilmar podemos asesorarte sobre qué gastos asociados tiene la compra de una casa y para encontrar la hipoteca ideal para tu vivienda.

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Cancelación anticipada de una hipoteca

Como ya hemos dicho, la cancelación anticipada de una hipoteca consiste en pagar la deuda contraída con la entidad bancaria para la compra de una vivienda antes de que acabe el plazo establecido en el contrato. Una operación que suele recibir el nombre de amortización total del préstamo hipotecario o reembolso.

Si bien es cierto que una cancelación anticipada supone una ‘pérdida’ en lo que respecta a los intereses que genera un préstamo a largo plazo para un banco, cualquier entidad bancaria está obligada a aceptar la cancelación anticipada de la hipoteca en cualquier momento. Pero si lo que quieres es llevar a cabo esta operación de manera que te resulte más rentable lo ideal es que la lleves a cabo al principio del plazo.

¿Por qué al principio del plazo? Según el sistema del método de amortización francés, el utilizado en España, se pagan más intereses durante los primeros años de hipoteca y menos en los últimos. Cancelar esta hipoteca al principio evitará que pagues la mayor parte de los intereses, suponiendo un gran ahorro.

Pero, ¿cómo cancelar una hipoteca?

Cómo cancelar una hipoteca

En ocasiones la terminología puede llevarnos a confusión, sobre todo si se trata de trámites con los que no estamos familiarizados. Por eso, de la misma manera que en otras ocasiones hemos resuelto algunas de las dudas más comunes como ‘¿Qué es la cédula de habitabilidad?’ queremos explicarte cómo llevar a cabo la cancelación de una hipoteca.

El certificado de deuda cero

Después de amortizar el pago debes acudir a la entidad bancaria con la que hayas contratado tu préstamo hipotecario y solicitar tu certificado de deuda cero. El Banco de España establece que dicho certificado debe entregarse de manera completamente gratuita. Sin embargo, tenemos que advertirte que algunos bancos cobran por este documento hasta 100 euros.

Un notario para certificar

Acude a la notaría para firmar la escritura pública que certifique la cancelación de la hipoteca. Tendrás que mencionar el certificado de deuda cero, una copia de los documentos nacionales de identidad de los propietarios y la escritura de compra del inmueble. Además, tendrás que abonar los honorarios del notario.

Este trámite requiere también la presencia de los representantes del banco, un traslado que tal y como establece el Banco de España debería ser completamente gratuito dado que entra dentro de las obligaciones de la entidad bancaria.

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Liquidar el modelo 600

El siguiente de los trámites de cancelación de hipoteca es el acudir a Hacienda para solicitar y cumplimentar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Si bien se trata de un trámite exento de pagar cualquier tipo de tributo es necesario presentarlo y que sea sellado por parte de la Oficina Liquidadora correspondiente.

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Con toda la documentación obtenida durante los trámites de cancelación de la hipoteca (la escritura de cancelación de hipoteca de la notaría, el certificado de deuda cero y la copia del formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) debes acudir al Registro de la Propiedad para levantar la carga y finalizar el proceso de cancelación de la hipoteca.

Gastos de la cancelación de una hipoteca

Al igual que sucede con muchos otros trámites, los gastos derivados de la cancelación de una hipoteca dependen de diversos factores. El principal es si se trata de una cancelación anticipada, una finalización del préstamo hipotecario o si lo que se busca es darla de baja en el registro.

Las condiciones de la hipoteca también influyen directamente en los gastos que debemos afrontar al cancelar una hipoteca. En algunos casos hacerlo puede acarrear una comisión, algo que puedes consultar en tu contrato hipotecario. Esta comisión está regulada por la nueva Ley 5/2019 de 15 de marzo que regula los contratos de crédito inmobiliario.

Siempre y cuando la hipoteca la haya firmado una persona física sobre un inmueble de uso residencial la comisión se establecerá de la siguiente manera:

  • Hipoteca fija: En los 10 primeros años de vigencia tendrá una comisión máxima del 2% si se reembolsa de forma anticipada. A partir de estos 10 años pasará a ser de un máximo del 1,5%.
  • Hipoteca variable: En los tres primeros años de vigencia tendrá una comisión máxima del 0,25% si se reembolsa de forma anticipada. En los cinco primeros de vigencia será del 0,15%, y después de estos del 0%.

En lo que respecta a hipotecas con contratos firmados entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019 la comisión máxima sería del 0,5% sobre el importe que se anticipa los primeros cinco años, y del 0,25% en los siguientes para hipotecas fijas y variables. En este caso, y si lo establece el contrato, las entidades bancarias también pueden cobrar una comisión de riesgo de tipo de interés de entre el 0,5% y el 5%. Sin embargo, los préstamos hipotecarios que se firmaron antes del 9 de diciembre de 2007 afrontarían una comisión de hasta un 1% sobre el importe adelantado.

A los gastos que ya hemos mencionado se suman los derivados de la cancelación registral de una hipoteca: gastos de la gestoría que lleve los trámites tanto si lo haces tú mismo como si lo hace la entidad financiera, los honorarios del notario y la factura correspondiente al coste de eliminar la hipoteca del Registro de Propiedad.

Otro gasto sería el suplemento que cobra el banco tanto por llevar a cabo la operación como por la gestión documental de esta cancelación de hipoteca en caso de que fuera la entidad bancaria quien gestionara este trámite.

Podemos concluir que, a grandes rasgos, cancelar una hipoteca puede suponer un gasto de entre 600 y 1200 euros aproximadamente.

En Gilmar contamos con un centro hipotecario que te puede ayudar sea cual sea la situación de tu crédito. Acércate a tu oficina más cercana y pregunta sin compromiso.