¿Qué son los derechos de tanteo y retracto en el mundo inmobiliario?

Los derechos de tanteo y retracto en el mundo inmobiliario son unos derechos de adquisición preferente del arrendatario que se encuentran regulados en el artículo 25 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Estos derechos ofrecen la posibilidad de que un arrendatario pueda adquirir con preferencia a un tercero y en las mismas condiciones la propiedad en la que esté arrendado. Es decir, gracias a estos dos derechos, en caso de venta del inmueble arrendado, el arrendatario siempre tendrá el derecho de adquisición preferente.

En otras palabras, los inquilinos de un determinado inmueble tendrán la prioridad de comprarlo antes que ningún otro interesado. Serán los primeros de la lista para adquirir el inmueble en el que se encuentren en régimen de alquiler.

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El derecho de tanteo inmobiliario

Cuando un propietario tiene la intención de vender un inmueble arrendado, tiene la obligación de avisar a su inquilino de la operación y todos sus detalles y condiciones. El titular de este derecho preferente es el arrendatario y tiene la preferencia de adquirir este inmueble si así quisiera.

El derecho de tanteo en el sector inmobiliario es, por lo tanto, la facultad que tiene una persona (arrendatario) para adquirir con carácter preferente un inmueble que se va a vender a un tercero, pagando el mismo precio que ese tercero pagaría por él.

El plazo máximo que tiene el arrendatario para ejercitar el derecho de tanteo es de 30 días naturales desde el día siguiente al que se le notifica de manera fehaciente la decisión de vender la propiedad, así como el precio y el resto de condiciones de venta.

Por lo tanto, el derecho de tanteo se ejercita antes de producirse la compraventa, a diferencia del derecho de retracto como veremos más adelante, que surge cuando el propietario ejecuta la compraventa sin cumplir con su obligación de comunicar previamente la operación al arrendatario.

Este derecho para el arrendatario es al mismo tiempo una limitación del derecho de propiedad, ya que limita la libertad de transmisión de un inmueble. Para más información, en este post hablamos de los trámites y gastos al comprar una vivienda.

El derecho de retracto inmobiliario

El derecho de retracto inmobiliario se convierte en una garantía cuando el arrendatario no ha podido ejercitar el derecho de tanteo.

Este derecho se ejecuta una vez que se lleva a cabo la compraventa de un inmueble con un tercero. En este caso el inquilino de una propiedad podrá sustituir al comprador de la propiedad y adquirir el inmueble con las mismas condiciones y el mismo contrato de compraventa con el que iba a ser adquirido por el tercero.

Si se ejecuta este derecho no se invalida el contrato de compraventa a un tercero, sino que el arrendatario puede subrogarse en la posición de este tercero. El inquilino de la propiedad en alquiler tiene el derecho de adquisición preferente para comprar el inmueble y ocupar la posición de ese posible comprador si así lo deseara, siempre con el mismo precio y condiciones que se habían acordado.

El derecho de retracto cuenta con un plazo máximo de 30 días naturales anulando la operación de compra y obteniendo la preferencia para adquirirla con las mismas condiciones y precio.

Cuándo no se pueden ejecutar los derechos de retracto o tanteo

Existen casos en los que estos derechos de retracto y tanteo no podrán ser ejecutados:

• Cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
• Cuando se vendan de forma conjunta la totalidad de las viviendas y locales de un inmueble por distintos propietarios a un mismo comprador.

De todas formas, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Si nos encontramos en este caso, el arrendador solo está obligado a comunicar su intención de vender con una antelación mínima de 30 días naturales a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Para saber más, en este post explicamos cuánto se tarda en vender un piso en España.

Los derechos de tanteo y retracto en el mundo inmobiliario son una importante herramienta que defiende al arrendatario a la hora de adquirir el inmueble en el que ha estado residiendo frente a un tercero. Los derechos de tanteo y retracto pueden ser convencionales (que surgen de un acuerdo entre las partes y son pactados), o legales (se originan a partir de una disposición de ley).

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