Las etapas del ciclo económico son cambiantes y es importante saber en la forma en que se plasman esas transiciones de una fase a otra. En el caso del sector inmobiliario -donde la volatilidad del ciclo suele ser mayor que en otras áreas de actividad- es especialmente importante. Recientemente el servicio de estudios de Caixabank ha publicado un informe en el que se detalla la forma en que se estaría dando un cambio de fase en la etapa expansiva en la que actualmente nos encontramos, hacia una fase más madura y normalizada.

Según este estudio, a partir de la segunda mitad de este año los ritmos de crecimiento observados en el pasado tenderán a moderarse. Una moderación que debe interpretarse positivamente, puesto que ayudará a que la senda expansiva del sector sea más sostenible y duradera. Desde Gilmar te desgranamos con más detalles el informe.

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Hacia tasas de crecimiento sostenibles por el lado de la demanda

Hasta ahora, la tendencia alcista del sector inmobiliario contrastó con una coyuntura económica que empezó a mostrar signos de agotamiento: el PIB de España creció un 2,6% en 2018, una cifra todavía elevada pero que se situó por debajo del 3% por primera vez en tres años. En este contexto de paulatina ralentización de la economía española, se contempla que la tendencia a la moderación también llegue al sector inmobiliario.

Desde finales de 2018, el crecimiento de las compraventas se ha ido suavizando. Mientras que, entre enero y septiembre del año pasado, las compraventas crecieron un 11,2%, en el cuarto trimestre de 2018 avanzaron más lentamente (7,5%). Esta moderación ha tenido continuidad en el primer trimestre de este año, con un avance más contenido (3,7%). Por su parte, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros se está frenando de forma algo más pronunciada (–3% anual en el primer trimestre de 2019), pero este dato debe interpretarse en un contexto en el que las compras de extranjeros, tras crecer muy rápidamente en los últimos años, se estarían estabilizando en niveles muy elevados.

A pesar de la ralentización de las compraventas totales, destaca el comportamiento dispar entre las compraventas de vivienda de obra nueva y las de segunda mano. En efecto, a medida que las promociones inmobiliarias iniciadas en los últimos años van entrando en el mercado, la compraventa de vivienda nueva va ganando protagonismo: en el año 2018, creció más que la usada por primera vez en más de 10 años.

Este buen comportamiento de las compraventas de vivienda nueva se mantuvo en el primer trimestre del año, con un avance del 14,4% frente al 1,4% de la vivienda usada. En consecuencia, el peso relativo de la vivienda nueva va recuperando terreno (18,4% en el primer trimestre de 2019), pero sigue muy cerca del mínimo y muy lejos del promedio de la última década que es del 36% (ver gráfico).

Dinamismo sin sobredimensionamiento por el lado de la oferta

Desde el lado de la oferta, en 2018, se visaron 100.733 viviendas de obra nueva, un 24,7% más que en 2017, una tendencia positiva que sigue afianzándose en los primeros compases de 2019 (25,5% anual en el acumulado de 12 meses hasta febrero). A pesar de este vigoroso crecimiento, es importante remarcar que el nivel actual de producción de nuevas viviendas se encuentra todavía por debajo de la creación neta de hogares proyectada por el INE (unos 135.000 hogares cada año en promedio en el periodo 2019-2025).

Además, se observa una relación estrecha entra la demanda y la oferta, es decir, se está construyendo en las zonas donde hay más demanda. Otra forma de ilustrar que la oferta de obra nueva no parece que esté sobredimensionada es observándola en relación con la población. En el siguiente gráfico se puede apreciar que el número de visados de obra nueva por cada 1.000 habitantes en 2018 fue del 2,2, una cifra muy inferior al promedio histórico del 7,8 (ver gráfico).

En la coyuntura actual del sector inmobiliario, con una oferta de obra nueva que crece con fuerza y una demanda en ligera desaceleración, es de esperar que los precios tiendan a moderar su ritmo de crecimiento en los próximos trimestres. Con todo, el avance del primer trimestre de 2019 según el INE (basado en precios de transacción) fue de un notable 6,8% anual. En los próximos trimestres, los avances seguirán siendo significativos, alrededor del 5% en promedio en el bienio 2019-2020 según CaixaBank Research.

La moderación prevista del ritmo de avance del precio de la vivienda, junto con el crecimiento de la renta disponible de los hogares, ayudará a contener el aumento de las ratios de accesibilidad a la vivienda y de esfuerzo experimentado durante la etapa de recuperación del sector inmobiliario. Según el Banco de España, en 2018 las familias destinaron 7,4 años de renta íntegra para comprar una vivienda, un año más que en 2013.

El esfuerzo hipotecario también subió hasta el 32,3% del total de la renta mediana bruta disponible de los hogares en 2018 frente al 30,5% en 2015. Las previsiones de CaixaBank Research apuntan a que el esfuerzo hipotecario podría aumentar ligeramente, hasta el 33% a finales de 2020, a causa de un incremento del precio de la vivienda superior al de la renta bruta disponible de los hogares y a un alza muy moderada de los tipos de interés (ver gráfico).

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