La buena dinámica del sector de la vivienda ha hecho que en algunos lugares de España las heridas en el sector propiciadas por la burbuja financiera hayan cicatrizado del todo. En concreto, ya son 16 las zonas de España en las que el precio de la vivienda ha recuperado los niveles que tenía en 2007, o incluso los ha superado, tal y como recogen los informes sobre precios de la vivienda que han realizado desde Idealista.

¿Estos niveles máximos en zonas concretas son el preámbulo de una nueva burbuja? Desde Gilmar como en anteriores ocasiones analizamos, no hay que estar dormidos en los laureles, pero tampoco hay que caer en alarmismos.

Las zonas que están en máximos

En concreto, las zonas de España que han alcanzando los máximos son:

  • Madrid capital: los distritos de Salamanca, Chamberí, El Retiro y por el centro.
  • Islas Baleares: en los municipios de Calviá, Eivissa, Palma de Mallorca, Sant Josep da Sa Talaia y Santa Eulalia del Río.
  • Canarias: San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Arona, Granadilla de Abona.
  • Barcelona: el municipio de Sant Just Desvern.
  • Andalucía: Benahavís.
  • Comunidad Valenciana: Grant Alacant.

Se trata, por tanto, de zonas muy concretas con una realidad totalmente diferente al del mercado español en su conjunto y que representan solo una pequeña parte de este. Eso sí, pueden ser indicativos de la tendencia del mercado, pues se trata de precios de viviendas de segunda mano en zonas exclusivas, en las que los inversores se han lanzado a posicionarse cuanto antes para aprovechar la recuperación y también como inversión para alquilar. También es cierto que fueron en su día las zonas que mejor aguantaron las caídas con los que esa es una de las razones de que hayan sido las primeras que han recuperado los máximos.

Como analizamos en su día, la actual recuperación en el sector inmobiliario guarda una serie de rasgos distintivos que hace que ni mucho menos el actual ciclo de expansión inmobiliaria sea homologable al de la burbuja. De hecho, el principal indicador adelantado para calibrar cuando en un país hay un alto riesgo de que se encuentre en una fase de burbuja inmobiliaria (que el que el índice real de precios de la vivienda tenga una subida del 6% anual o superior), señala que en España estamos fuera de la zona de peligro según los criterios de supervisión macro prudencial de la Comisión Europea (ver gráfico)

Países europeos en riesgo de estar en burbuja inmobiliaria (naranja) y fuera de la zona de peligro (verde). Fuente Comisión Europea a partir de datos de Eurostat.

¿Por qué no hay que dormirse en los laureles?

Gilmar, como inmobiliaria con décadas de experiencia, sabe que en periodos de viento de cola y, aunque los principales indicadores señalen que no estamos en zona de peligro, eso no significa que debamos dormirnos en los laureles ni dejar de observar aquellas zonas donde se han alcanzado máximos.

Una de las cosas que más ha analizado la investigación económica son las dinámicas de los precios en el sector inmobiliario y el llamado “efecto mancha de aceite”. Este efecto consiste en que en aquellas zonas donde se produce una alta revalorización del precio de la vivienda produce que a la larga esa alza se contagie a las zonas adyacentes, como sucede cuando se vierte aceite en un plato.

Eso no quiere decir que las 16 zonas en las que se ha alcanzado zona de máximos pueda extenderse al conjunto del país, dado el escaso tamaño que suponen estas zonas en su conjunto y que no en todos las Comunidades Autónomas las dinámicas del mercado inmobiliario son iguales.

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