¿Por qué no podemos hablar de que haya una ‘burbuja’ inmobiliaria en España?

La crisis económica a escala mundial, que empezó a desatarse durante el periodo 2007-2008, tuvo como preludio un colapso de los precios de la vivienda. Esto provocó, inicialmente, una crisis financiera en EE.UU. que posteriormente se extendería al resto del mundo y al sistema productivo.

Ese episodio se ha quedado grabado en la memoria colectiva, lo que lleva a mucha gente a temer -cuando se está produciendo una revitalización del sector inmobiliario- si no se está empezando a gestar otra burbuja inmobiliaria cuyo estallido volverá a traer consecuencias impredecibles.

Estos recelos también se perciben en España, a pesar de que se observa la tendencia al alza en los últimos trimestres del índice de precios de la vivienda, aún le queda un importante trecho para recuperar los niveles pre-crisis tal y como refleja el INE.

¿Dónde hay burbujas inmobiliarias?

Estas inquietudes no son solo exclusivas del ciudadano de a pie. Tras la crisis, los organismos internacionales han redoblado esfuerzos en la detección de posibles burbujas y en las recomendaciones a aplicar para que no se vuelva repetir un colapso de los precios de la vivienda, antesala de otra recesión. Para esto, han desarrollado nuevos métodos de análisis para estudiar con una mayor exhaustividad la evolución del sector residencial y detectar más eficazmente si se están desarrollando burbujas.

Una de las entidades que ha adoptado estas metodologías es el Banco UBS, que ha publicado su informe anual de índice global de burbujas inmobiliarias de 2017. En dicho informe señalan que la ciudad con un mayor riesgo de corrección de su sector inmobiliario es Toronto, donde ha aumentado significativamente en el último año la puntuación del índice desarrollado por UBS.

Le siguen Estocolmo, Munich, Vancouver, Sydney, Londres, Hong Kong y finalmente Ámsterdam, que este año se ha sumado al grupo de ciudades de alto riesgo de estar viviendo una burbuja inmobiliaria. No aparece ninguna ciudad española en este grupo.

La metodología de UBS

La metodología que emplea UBS en la elaboración de este índice se basa en una media ponderada con cinco factores: los precios de venta de vivienda, precios de alquiler, peso del sector hipotecario respecto al PIB, peso del sector de la construcción sobre el PIB, y el índice general de precios.

Las conclusiones que arroja UBS en su estudio son que comprar un apartamento de 60 metros cuadrados supera en varias veces los ingresos anuales de los profesionales más altamente cualificados y que cobran los salarios más altos en dicha ciudad. En Hong Kong, incluso aquellos que ganan el doble del salario medio de la ciudad tendrían dificultades para pagar un apartamento de ese tamaño.

Los precios de la vivienda también se han disparado en Londres, París, Singapur, Nueva York y Tokio, donde el precio de la vivienda es 10 veces el ingreso medio anual de los trabajadores más cualificados que cobran los salarios más altos. La vivienda no asequible para la inmensa mayoría de habitantes de una ciudad es a menudo un signo de una fuerte demanda de inversión desde el extranjero, una zonificación estricta y las regulaciones del mercado de alquiler. Si la demanda de inversión se debilita, el riesgo de una fuerte corrección de precios aumenta y las perspectivas de que el precio de la vivienda siga subiendo disminuyen.

Si bien es cierto, que el hecho de que el precio de las viviendas en unas ciudades se revalorice rápidamente -como en los casos apuntados por UBS-, no significa que el sector inmobiliario del país en su conjunto esté viviendo un boom inmobiliario, si es cierto que las revalorizaciones de las ciudades tienden a extenderse hacia las zonas colindantes como una mancha de aceite. Tal es el caso, por ejemplo, de lo que está pasando en Portugal con la escalada de precios en ciudades como Lisboa y Oporto.

No obstante, si vamos a escala nacional por países, el Banco Central Europeo (BCE) ha sido claro en base a sus estudios realizados sobre en qué países hay signos claros de burbuja inmobiliaria y a quienes les ha hecho recomendaciones de supervisión macroprudencial de su economía para evitar un posible ‘crash inmobiliario’. Estos son: Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Holanda, Suecia y el Reino Unido. Una vez más, España no figura en la lista.

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¿Por qué España no aparece dentro de los países con burbuja?

Para entender por qué en España no debemos preocuparnos -de momento- de si la actual revitalización del sector inmobiliario nos conducirá a otra burbuja, la encontramos en los estudios desarrollados por los economistas del FMI, expertos en el sector inmobiliario, Hites Ahir y Prakash Loungani. Estos expertos desarrollaron un estudio analizando si la actual situación del índice global de precios del sector inmobiliario (que ha vuelto a niveles pre-crisis) supone un escenario de riesgo similar al prólogo de la crisis.

Su conclusión es que, si bien conviene estar alerta, no se puede hablar de una situación de alto riesgo como la del periodo 2007-2008, ya que existe una diferencia clave: no hay una sincronización entre las alzas de los precios de la vivienda de los países entre sí e incluso en muchos casos (como es España) tampoco la hay dentro de los propios países. Lo que pone de manifiesto que la evolución del sector residencial de cada país obedece más a su propia idiosincrasia económica que a un auge global que se contagia de un país a otro de los precios de la vivienda, como sucedía los años previos a La Gran Recesión.

Sobre la situación de España, señalan que se encuentra entre las economías en las que la burbuja inmobiliaria estuvo sustentada por un crecimiento excesivo del crédito. Pero en esta ocasión -explican-, las restricciones provenientes por el lado de la oferta de vivienda son la principal causa de la subida de precios que se está observando, ya que en muchas ciudades el crecimiento del stock de viviendas no ha ido al mismo ritmo que el crecimiento de la población.

Así pues, una excesiva demanda en relación a la oferta es la que está metiendo presión al alza a los precios. Otra diferencia con respecto al período previo a la crisis es que ahora los reguladores nacionales e internacionales están vigilando con más celo el auge de precios inmobiliarios y están empleando políticas macroprudenciales para contenerlo. Estas políticas han sido ampliamente usadas en el período posterior a la crisis. La conclusión es que de momento no hay de qué preocuparse pero sí que hay que estar vigilante con la situación actual.

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