En muchas ocasiones, desde nuestro blog de Gilmar hemos hablado acerca de la evolución de los precios de la vivienda y de las dinámicas que van a afectarle de cara al futuro. Sin embargo, para entender por qué las casas valen lo que valen en este momento o en cualquier momento del tiempo es de gran ayuda hacer una radiografía de cuáles son los elementos que influyen en el precio final de una vivienda.
Dentro de las componendas que forman parte del precio final, la concurrencia de la oferta y la demanda son solo una parte del valor final del inmueble. Así lo ponen de manifiesto desde el diario Cinco Días, en un artículo en el que hacen una “disección” del precio de una vivienda, a partir de datos que les han facilitado desde la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima).

Radiografía de una vivienda de 140.000 euros

Para ilustrar de forma gráfica el peso de cada uno de los factores que influyen en el precio de una vivienda en el artículo recurren a esta infografía en la que se ve el tanto por ciento que aporta al precio final cada uno de los componentes del precio. Tomando el ejemplo representativo de una vivienda de 140.000 euros, se observa que le precio del suelo es el componente que más influye en el precio final.

Fuente: Cinco Días

En concreto, de los 140.000 euros del valor de mercado del inmueble, 44.800 euros los pone el valor del suelo, esto es, un 32% del precio de la vivienda. Le siguen en orden de importancia los distintos tributos que deben pagar una vivienda en concepto de impuestos y tasas tanto estatales como autonómicas o municipales. La carga fiscal para el presente ejemplo asciende hasta los 39.282 euros, es decir, un 25% aproximadamente. El margen de beneficio de la empresa promotora añade un 17% al precio final, lo que para el caso que se abaliza supone añadirle otros 23.800 euros adicionales.
Con peso menos significativo pero también imprescindible para poder vender una casa está el proceso de construcción de esta (en este artículo explicamos cuánto se tarda en vender un piso). Los costes de mano de obra empleados, los materiales de construcción utilizados más los márgenes de beneficios de la empresa constructora suman 22.400 euros, el 16% del precio total del ejemplo.
El 10% del precio total que nos falta por definir se reparte en tres puntos porcentuales en costes de comercialización (4.200 euros), y los siete punto porcentuales que faltan costes legales, gestión, seguros, garantías y costes financieros (9.800 euros).

Influencia de la composición del precio en su valor final

Conociendo la disección del precio de la vivienda se pueden tomar algunas ideas de cómo el valor de esta podría hacerse más asequible o menos. Por un lado, el abaratamiento o encarecimiento de los materiales de construcción como el carbón y el acero afectarán en el mismo sentido.

Que el precio del suelo, no tuviera tanto peso en el valor final de la vivienda incidiría en que este fuera más bajo. Así queda constatado en el caso en las viviendas de protección oficial, que son más baratas en parte a que el suelo sólo supone el 22% del precio del inmueble. O también en los años de la burbuja inmobiliaria, donde el suelo acarreaba el 50% del precio final de la casa.
Finalmente, reformas legislativas que agilizaran los procesos urbanísticos incidirían también en un abaratamiento de los inmuebles y en la formación del precio de una vivienda, lo mismo que una reducción de la carga fiscal sobre los inmuebles y del número de figuras impositivas.

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