La recuperación actual del sector inmobiliario, con la consiguiente escalada de los precios de la vivienda desde la fuerte caída experimentada en la recesión, han alimentado ciertos temores de retorno a la llamada burbuja inmobiliaria. Desde Gilmar argumentamos en anteriores ocasiones las razones por las que la actual coyuntura no es homologable a la de un ‘boom inmobiliario’, pese a que el asimétrico ritmo al que sube la vivienda respecto a las rentas y salarios haya deteriorado su accesibilidad en los últimos tiempos.

Esta opinión sobre la no existencia de burbuja inmobiliaria en estos momentos es compartida por el servicio de estudios del BBVA en su último informe de Situación Inmobiliaria España 2018, cuyas claves te desgranamos a continuación.

Perspectivas para 2018

En su informe BBVA señala que este contexto es positivo para un sector inmobiliario que poco a poco avanza hacia la normalización. En 2017 se produjeron finalmente algo más de 530.000 operaciones de compraventa. En los últimos meses viene apreciándose una ligera moderación de la venta de viviendas que bien podría estar asociado a esta progresiva normalización. Después de varios trimestres consecutivos de crecimiento relativamente elevados, y dejando atrás los efectos base derivados de los reducidos niveles alcanzados durante la crisis, se espera que en 2018 la venta de viviendas muestre un crecimiento algo más moderado, que se situaría en torno al 7%.

Esto supondría la compra de unas 570.000 viviendas. Con ello, el efecto base derivado de los bajos niveles que alcanzó la venta de viviendas durante la crisis va desapareciendo, lo que supone una evolución más normalizada del mercado. De este modo, se espera que 2018 vuelva a ser un buen año para el segmento residencial del sector de la construcción y se prevé que el año concluirá con la firma de unos 93.000 visados, alrededor del 15% más que en el pasado año.

A escala regional, el comportamiento seguirá siendo muy heterogéneo. La extensión de la recuperación económica hacia áreas geográficas que habían quedado algo rezagadas favorecerá al mercado inmobiliario. Se trata de un fenómeno que comenzó a apreciarse en 2017, cuando Castilla-La Mancha y Cantabria lideraron los crecimientos de las ventas residenciales, y que, seguramente, volverá a observarse en 2018: regiones donde no ha destacado el sector podrían liderar su crecimiento, en gran medida, como consecuencia de un efecto base, ya que se trata de regiones donde el mercado muestra niveles especialmente bajos.

En este contexto, se estima que el precio de la vivienda del conjunto de España seguirá mostrando la tendencia de crecimiento de los últimos trimestres. Así, se espera que en el conjunto del año la vivienda se revalorice en torno al 5% respecto al año anterior, según los datos del Ministerio de Fomento. Tras ello se encuentran tanto el crecimiento de la demanda como la reducción del inventario. Aunque cada vez se finalizan más viviendas, las nuevas son todavía relativamente escasas y tan sólo suponen poco más del 10% del total de viviendas vendidas. Además, el crecimiento de las ventas hace que el stock de viviendas sin vender siga reduciéndose y concentrándose cada vez más en viviendas con menor atractivo comercial dadas sus características o su ubicación.

Este escenario tan favorable no está exento de riesgos tal y como recuerdan en el informe poniendo el foco en la política monetaria que pueda aplicar el Banco Central Europeo (BCE). La posibilidad de que aumentos repentinos y significativos de los precios den lugar a cambios en el patrón de salida de las políticas monetarias del BCE, algo negativo para la economía española que todavía cuenta con elevados niveles de endeudamiento y donde la sensibilidad al aumento de tipos es elevada.

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Estimación de la demanda potencial para la próxima década

Los servicios de estudio del BBVA cierran su informe con un ejercicio de estimación de la demanda potencial de vivienda principal en España para el periodo 2018-2028. La demanda potencial es aquella que depende de las tendencias de largo plazo de factores estructurales como son la demografía o la renta permanente de las personas, y la demanda efectiva, más vinculada a factores coyunturales tales como la evolución del empleo, los costes de financiación o las expectativas del sector.

Que la demanda potencial de vivienda se transforme finalmente en efectiva, dependerá de cómo evolucionen los factores más coyunturales. El cálculo de la demanda potencial de vivienda para el próximo decenio muestra los siguientes datos en base a distintos escenarios planteados (ver tabla). Vemos, que el promedio anual de creación de hogares se va a mantener en una horquilla que va desde la creación de 37.323 hogares hasta los 209.835.

Un factor que sin duda va a ser uno de los metrónomos que van a marcar el ritmo de la evolución de la demanda de vivienda. Habrá que ver como se conjuga la evolución del mercado por le lado de la oferta y por factores coyunturales en el devenir del precio de la vivienda en el próximo decenio.

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