El sector inmobiliario reduce su dependencia con la banca y diversifica su financiación

Uno de los principales puntos débiles de la anterior expansión inmobiliaria radicaba en la excesiva dependencia del sector inmobiliario hacia el crédito bancario. Esa gran vinculación vía financiación fue una de las causas de que la expansión degenerara en burbuja inmobiliaria y que el riesgo de pinchazo fuera mayor. Pues al estar tan íntimamente ligados el sector bancario y el inmobiliario, cualquier crisis que se originara en cualquiera de los dos se contagiaría inmediatamente al otro, tal y como sucedió.

Sin embargo, Gilmar y las demás inmobiliarias aprenden del pasado y en el actual ciclo de expansión crece su actividad pero sin que por ello necesariamente crezca la financiación pedida al sector bancario, tal y como vamos a describir a continuación

Demanda decreciente del crédito inmobiliario

La consultora especialista en gestión de riesgo crediticio AIS Group ha publicado recientemente su última edición del informe “Evolución del crédito a actividades productivas en España por sectores de actividad”. En dicho informe se asegura que “La cartera de créditos a empresas dedicadas a actividades inmobiliarias cayó más de 10.800 millones de euros entre 2016 y 2017 (…) Esta caída del crédito a este segmento supone una rebaja del 9% en la cartera al haber pasado de 120.805 millones de euros en diciembre de 2016 a algo menos de 110.000 millones al cierre de 2017. Esto equivale prácticamente a la quinta parte del total del crédito a empresas, que en el último ejercicio era aproximadamente de 590.000 millones de euros».

De esta forma, el crédito bancario que las inmobiliarias han demandado a las entidades crediticias, y estas han tenido a bien conceder, encadena ya ocho años de caídas consecutivas desde el máximo de 323.000 millones de euros y acumula en este periplo un recorte del 66% hasta los 110.000 millones actuales.

No obstante, este ritmo de reducción de la financiación de la banca al sector inmobiliario se modera tal y como se puede ver en el gráfico. Las tasas negativas del 25% y el 20% que se dieron en 2012 y 2013 han dejado paso a algunas algo más moderadas en los años siguientes (entre el 15% y el 10%), hasta situarse en el 9% a final de 2017, el primer año en que la tasa está por debajo de los dos dígitos.

Fuente: AIS Group

Diversificación de fuentes de financiación

Ciertamente, esta reducción del flujo de crédito al sector inmobiliario no solo se explica desde el lado de la demanda de financiación por parte de las inmobiliarias. Las entidades bancarias también han restringido la oferta a estas empresas como resultado del aumento de la tasa de créditos dudosos que se dieron durante la crisis. No obstante, la tasa de morosidad de la cartera de créditos a empresas de actividades inmobiliarias fue en diciembre de 2017 un 18,1%. Esto son casi 7,5 puntos porcentuales de lo que marcaba en 2016 (25,5%).

De hecho, este indicador lleva ya cuatro años en tendencia descendente, desde que en diciembre de 2013 alcanzara su máximo. Así pues, pese a que los créditos dudosos han descendido notablemente, y con ello la desconfianza de las entidades bancarias a prestar a las inmobiliarias, el flujo de crédito ha seguido reduciéndose a un ritmo constante como resultado de que las inmobiliarias están diversificando sus fuentes de financiación. Y, con ello, no se ven obligadas a demandar tanto crédito como en años anteriores.

El sector inmobiliario está recurriendo en los últimos años a otras fuentes de financiación. Una de ellas es la salida a los mercados bursátiles a través de SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), unos instrumentos exentos de pagar el Impuesto de Sociedades y que disfrutan de una bonificación casi total del 95% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
A cambio, deben dedicar el 80% de sus activos al alquiler y repartir dividendos anualmente. En los últimos meses, el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha vivido un auténtico aluvión de SOCIMIs -tal y como contamos anteriormente al hablar de cómo la banca traslada el coste del IAJD a los tipos de interés de las nuevas hipotecas-.
Y lo ha hecho hasta sumar un total de 56 que se suman a las cuatro que cotizan en el Mercado Continuo (Colonial, Merlin, Hispania y Lar España). Esta semana el MAB sumará una más, Testa Residencial, participada por Banco Santander y BBVA.

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