¿Te imaginas comprar una casa y descubrir que tiene deudas? Por eso, en el departamento jurídico de Gilmar una de las primeras cosas que hacemos es comprobar las cargas de una vivienda. Porque una de las peores cosas que pueden ocurrir en una compraventa, es que los compradores tengan que pagar las deudas que dejaron los anteriores propietarios.

Por eso, si estás a punto de comprar una vivienda, en este artículo nuestros consultores van a analizar cuáles son las cargas más habituales que puedes encontrar en una vivienda, qué debes hacer para saber si existen y cómo actuar en cada uno de los casos. ¡Toma nota!

¿Qué son las cargas de una vivienda?

Una carga es una restricción que pesa sobre una propiedad en forma de limitación para disponer o de derecho a favor de una tercera persona, física o jurídica.

Estas cargas suelen ser, por lo general, obligaciones económicas. Deudas o pagos pendientes, más o menos cuantiosos, que pasan de un propietario a otro cuando se produce una transmisión porque están ligados a la vivienda.

Tipos de cargas más habituales en una vivienda

Hay muchos tipos de cargas, pero por lo general, estas suelen ser las más comunes:

  1. Cargas inherentes a la vivienda como:
  • Las hipotecas. Normalmente, cuando un inmueble está hipotecado, la deuda se cancela durante la firma de escritura pública de compraventa. El banco emite un certificado de deuda pendiente y un apoderado acude a la notaría, junto a vendedores y compradores, para recoger un cheque que la salde. Esta cantidad se descuenta del precio que debe recibir la parte vendedora, que es la deudora. Todo esto se refleja en la escritura de compraventa y posteriormente, se firma una escritura de cancelación de hipoteca que también se presentará a registro para cancelar la inscripción de la carga. En caso de que los compradores vayan a pedir una hipoteca, pueden hablar con la entidad bancaria para subrogarse, esto es hacerse cargo de esta, o solicitar una nueva, que se registrará en lugar de la anterior.
  • Las anotaciones de embargo o ejecuciones judiciales. Estas anotaciones significan que la propiedad está inmersa en un procedimiento judicial como: una ejecución hipotecaria, un concurso de acreedores o una reclamación de cantidad, entre otros. A veces cancelar estas deudas es tan fácil como llegar a un acuerdo de pago con los abogados del acreedor, que hacen un cálculo del total adeudado hasta la fecha y se comprometen por escrito a cancelar el procedimiento y a solicitar el levantamiento del embargo. Por supuesto, esta cantidad debe pagarla el vendedor o descontarse del precio, pero en algunos casos llegar a un acuerdo puede ser complicado, por lo que el comprador deberá reconsiderar su decisión.
  • Las servidumbres y usufructos. Ambos son derechos constituidos a favor de terceros que el propietario de la vivienda está obligado a respetar. No implican pagos, pero sí limitaciones en la disposición o en el derecho de uso de la finca. Sobre todo, en el caso de los usufructos, habrá que solicitar información adicional a la parte vendedora para acordar la forma de cancelar esta carga antes o durante la firma de escritura.
  • Los arrendamientos. No es muy habitual que esta carga esté inscrita en el registro de la propiedad, pero, en cualquier caso, si la vivienda está alquilada habrá que solicitar copia del contrato al vendedor para comprobar cuáles son las condiciones pactadas y cuándo se podrá recuperar la posesión de la finca.
  1. Afecciones fiscales y cargas tributarias relacionadas con:
  • El pago anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que si está pendiente de años anteriores pasará a ser responsabilidad del nuevo propietario.
  • La Plusvalía municipal (IIVTNU) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si la vivienda se compró en los dos años anteriores y no se pagaron en su momento, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de ellos.
  1. Las deudas con la Comunidad de Propietarios. Estas no son del propietario, sino de la vivienda, por tanto, no importa cuál sea su fecha, el total se transmite junto con el inmueble al nuevo dueño.
  2. Igualmente, las deudas con las empresas de suministros de luz, agua, gas, etc., el responsable de pagar esto será el nuevo propietario que, además, no podrá cambiar la titularidad de los contratos si no lo hace.
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¿Cómo saber si una vivienda tiene cargas pendientes?

Ahora que ya sabes cuáles son las cargas y deudas que puedes encontrar en una vivienda, vamos a ver cómo averiguar si las tiene.

1. Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad

Muchas de las cargas que hemos comentado se pueden conocer con tan solo pedir una nota simple informativa del inmueble. A través de ella puedes saber:

  • Los datos de identificación de la vivienda.
  • Sus características, tipología, naturaleza, extensión, etc.
  • Los datos de sus titulares.
  • El estado de las cargas. Si hay hipoteca, anotaciones de embargo o ejecuciones judiciales, servidumbres, usufructos o afecciones fiscales.

Puedes pedirla fácilmente de forma presencial en el Registro de la Propiedad o a través de la web del Colegio de Registradores, previo pago de una tasa.

2. Pide justificantes de pago de los impuestos

La única forma de comprobar si la Plusvalía, el Impuesto de Transmisiones o el IBI están pendientes de pago, es solicitando a la parte vendedora copia de los justificantes de pago.

Aunque en el caso del IBI, te recomendamos que además de pedir al vendedor el último recibo pagado, también preguntes en el Ayuntamiento del municipio en el que está ubicada la vivienda, que es el organismo que se encarga de la recaudación de este tributo.

En caso de que encuentres alguna deuda a este respecto, solicita un certificado. El vendedor deberá pagar antes de la firma de la compraventa o bien durante la firma en notaría, la parte compradora hará una retención del precio por esa cantidad para pagar en nombre del deudor. Todo esto irá reflejado en la escritura.

3. Encarga un certificado de deuda a la Comunidad de Propietarios

El vendedor está obligado a proporcionar los datos de contacto de la persona o la empresa que se encarga de la administración de la Comunidad de Propietarios.

El presidente o el administrador de fincas te dirá si hay alguna cantidad pendiente y emitirá un certificado de deuda a fecha de la firma de escritura de compraventa. En caso de existir deudas, se hará igual que con el IBI, la cantidad se retendrá del precio.

4. No te olvides de solicitar facturas de los suministros

En este caso, lo recomendable es comprobar con las compañías que el suministro está dado de alta y que los pagos están al día, pero puede que si preguntas no te den la información por protección de datos.

Por este motivo, en muchas ocasiones se hace una retención en la escritura de compraventa, cuyo importe determinan las partes, para que el comprador pueda pagar las posibles cantidades que estén pendientes. Posteriormente, una vez cambiada la titularidad de los contratos, esta cantidad se liquida y si hay sobrante se devuelve a la parte vendedora.

Realizar todas estas averiguaciones conlleva una serie de gastos y trámites, así que, si no quieres preocuparte por ello, en Gilmar podemos hacernos cargo de todo, para que puedas comprar tu vivienda con todas las garantías.