La vivienda mantiene su puesto como mejor opción de inversión para las familias

En anteriores ocasiones desde Gilmar hemos venido señalando cómo la vivienda, desde que comenzó el ciclo de recuperación económica, se ha convertido en el activo más atractivo en cuanto inversión de entre los activos en los que más suelen invertir las familias españolas (compra de vivienda, alquiler de vivienda, letras y bonos del Estado, depósitos bancarios y Bolsa española).

Hemos querido en esta ocasión echar un vistazo a los datos para reactualizar la situación y comprobar si la vivienda mantiene su estatus o lo ha perdido. Estos son los resultados que ofrecen.

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La vivienda mantiene su estatus

El gráfico actualizado que ponemos a continuación es la serie histórica correspondiente a las rentabilidades anualizadas (rentabilidad acumulada durante los últimos 12 meses) de los activos de inversión más frecuentes en los que invierten los hogares españoles señalados anteriormente.

Según los datos más recientes disponibles correspondientes al último trimestre de 2018, la compra de vivienda repite como activo de inversión más rentable con un rendimiento del 10,53% anual, seguido del alquiler de vivienda con un 3,99% (baja del 4% por primera vez desde el primer trimestre de 2013), el bono español a 10 años cuyo rendimiento es del 1,41%, los depósitos a plazo fijo de un año de duración (los más comunes) que remuneran con un tipo de interés del 0,056% anual y al Bolsa española referenciado al Ibex 35 que ha caído un casi 15% a lo largo de los últimos 12 meses (ver gráfico).

Fuente: Banco de España Síntesis de Indicadores Económicos del Mercado de la Vivienda

La inversión en compra de vivienda es la que da mayores réditos, pero si miramos la gráfica vemos que su evolución histórica está marcada por elevadas fluctuaciones consecuencia de los ciclos de expansión, boom, crash y recuperación inmobiliaria. Por el contrario, la rentabilidad del alquiler de vivienda si bien es significativamente más reducida en estos tiempos su evolución histórica es mucho menos oscilante. ¿Por cual decantarse a la hora de invertir?

Desde Gilmar no está en nuestra mano hacer consejos de inversión, pero sí vamos a tratar de entrever si hay fundamentos para considerar si la rentabilidad en compra de vivienda puede mantener su buen tono o cambiar ya que de las dos opciones es la que más fluctúa con el ciclo de actividad del sector. Además, en este artículo hablamos sobre la elección entre vender o alquilar una vivienda.

Situación del ciclo económico en el sector vivienda

Con motivo del estallido de la crisis económica internacional, los diferentes gobiernos y organismos internacionales decidieron dar una vuelta de tuerca en lo que se conoce como la supervisión macroprudencial. Este concepto se refiere a la monitorización constante de diversos indicadores de la economía para detectar los posibles riesgos de que pueda darse una crisis.

Uno de los indicadores que analiza la UE en su Procedimiento de Detección de Desequilibrios Macroeconómicos (MIP, por sus siglas en inglés) es el índice real de precios de la vivienda cuyo calculo se realiza deflactando el índice nominal de precios de la vivienda sobre un índice de precios generales de bienes y servicios de una economía. De esta forma, al poner en relación el ritmo de subida de los precios de la vivienda con el ritmo de subida de los precios en el conjunto de la economía es más fácil detectar cuando un mercado inmobiliario se encuentra en fase de burbuja o en alto riesgo de caer en ella.

Precisamente eso es lo que analizaron para un total de 19 países de la OCDE desde 1980 a 2007 en un estudio los economistas Agnello y Schuknecht, en el que fijaban la frontera del riesgo de burbuja inmobiliaria en una subida del índice real de precios de la vivienda en un 6% anual. Esta es la cota que ha adoptado la UE y la economía española se encuentra en esta situación (ver gráfico).

Fuente: OCDE

El índice real de precios de la vivienda, por debajo del 6% anual

Como podemos observar el índice real de precios de la vivienda esta por debajo de la “cota de peligro” del 6% anual, con lo que si tomamos como referencia el conjunto de la media nacional no hay riesgo de estar en situación de burbuja y de un subsiguiente crash inmobiliario (que la media nacional salga que no estemos en burbuja no es incompatible que en algunos municipios o localidades si puedan estarlo).

A priori, y solo habiendo tenido en cuenta el ciclo económico y no otros factores, podemos observar que la situación actual del ciclo económico da alas a la inversión en compra de vivienda en mantenerse como opción más rentable dentro de las que hemos comparado en el corto plazo.

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