¿Que medidas se han probado realmente eficaces para permitir el acceso a una vivienda?

Esta semana el Banco de España ha presentado su Informe Anual de 2018 y el organismo supervisor ha ocasionado un gran revuelo por varias declaraciones. Una de ellas ha sido la forma en la que ha señalado su advertencia acerca de que la tasa de ahorro de los hogares sobre su renta disponible está en mínimos históricos. Y la otra ha sido cómo el Banco de España en su análisis sobre la evolución del mercado de la vivienda el organismo supervisor ha señalado lo siguiente:

“En este contexto, se debe dar prioridad a aquellas políticas públicas dirigidas a favorecer la oferta de vivienda de alquiler. En este sentido, no parece adecuado limitar el precio de las viviendas alquiladas, ya que, según la evidencia internacional, este tipo de medidas no solo reducen la oferta, sino que también pueden favorecer un deterioro importante de los inmuebles. Del mismo modo, es conveniente mejorar la seguridad jurídica para que los propietarios de inmuebles encuentren los incentivos adecuados para ofertar sus propiedades en el mercado de alquiler”.

Desde Gilmar aprovechando el revuelo hemos querido poner el foco en analizar que medidas se han demostrado eficaces para favorecer el acceso a la vivienda y cuales no. Estos son los resultados.

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Papel del Estado en el sector inmobiliario

Antes de concretar las medidas primero de todo hemos de preguntarnos si está o no justificada la injerencia del Estado en un sector tan importante para las economías desarrolladas como es el sector vivienda. Tal y como comentábamos hace algunos meses en esta entrada sobre si las Administraciones Públicas se implican en el sector vivienda, que el Estado juegue un rol importante en el sector inmobiliario está justificado tanto por motivos de equidad como de eficiencia. Por motivos de equidad porque tal y como reza el artículo 47 de la Constitución Española:

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Esto confiere a la vivienda la categoría de derecho y ya se sabe que la cantidad socialmente deseable de un bien o servicio que se considere un derecho puede ser mayor que la cantidad de equilibrio en la que se cruzan la oferta y la demanda de un bien y ante esos caso las Administraciones Públicas deben de jugar un papel para cubrir esa brecha.

El segundo motivo es el de la eficiencia. En varias ocasiones se ha comprobado que el sector inmobiliario de un país es el nicho donde se pueden gestar burbujas inmobiliarias cuyo pinchazo pueden poner en un brete el conjunto de la economía de un país y conducirlo a una crisis.

Tanto es así, que todos los organismos encargados de la llamada supervisión macroprudencial hacen seguimiento de los precios y otros indicadores del sector inmobiliario para poder dar las señales de alarma cuando sea oportuno. De esta forma, que el Estado cuente con una capacidad de actuación en el sector inmobiliario que le ayude a prevenir y evitar la formación de burbujas inmobiliarias redundará en una mayor estabilidad económica para ese país.

¿Significa esto que cualquier intervención del Estado en materia de vivienda está justificada? Nada más lejos de la realidad. Por muy buenas que sean las intenciones detrás de la aplicación de una medida en pro de favorecer el acceso a la vivienda estas de por sí son insuficientes.

De la misma forma que la injerencia del Estado en el sector inmobiliario esta justificado por motivos de eficiencia y de equidad, la idoneidad o no de aplicar una medida concreta ha de juzgarse también por esos mismos criterios de equidad y eficiencia. Equidad en que la efectividad de esa medida vaya principalmente a aquellos colectivos que tiene más difícil el acceso a una vivienda y eficiencia en que las distorsiones que pueda ocasionar dicha medida no superen a los beneficios que aporta lo que coloquialmente se conoce como “que no sea peor el remedio que la enfermedad”.

Lo que dice la evidencia empírica

En el año 2011 la OCDE publicó un estudio desde el cual se hacía un repaso a varias de las medidas adoptadas por países miembros de este grupo de naciones para facilitar el acceso a la vivienda y el resultado de estas. Entre las conclusiones que saca este estudio se encuentran que aunque no hay que descartar ciertas medidas por el lado de la demanda que aportan mayores beneficios (sobre todo vía reducción de la volatilidad de los precios de la vivienda) que distorsiones, las políticas por el lado de la oferta de la vivienda suelen ser más efectivas. En particular, la creación de un stock potente de vivienda de alquiler social.

En ese aspecto, España tiene una posición manifiestamente mejorable. Según el informe bianual de Housing Europe más reciente el stock de vivienda destinada al alquiler social en España apenas alcanza el 2,5% del total de viviendas que componen el parqué inmobiliario de España. Una cifra que se reduce al 1,5% si tomamos como referencia este estudio elaborado desde la Fundación Alternativas (ver imagen).

En suma, desde España las Administraciones Públicas pueden hacer mucho para favorecer y promover la accesibilidad a la vivienda a la población simplemente estableciéndose como objetivos parecernos un poquito más a nuestros vecinos europeos. Para ello la clave es tener un compromiso claro con la colaboración público-privada para alcanzar tal fin y emplear nuestros recursos en aquellas medidas que se están mostrando más efectivas para ayudar a que tener una casa en la que vivir sea de verdad un derecho y no un lujo.

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