¿Qué es la provisión de fondos al pedir una hipoteca?

La provisión de fondos necesaria al pedir una hipoteca es el importe necesario que las entidades de crédito retienen al momento de conceder un préstamo. Una cantidad que se sitúa en torno al 25-30% del valor de compra del inmueble y que se destinará a pagar la parte de la compra no cubierta por la hipoteca, así como los impuestos y gastos inherentes a la compra de la casa.

En la actualidad, los bancos están concediendo una financiación máxima del 80% del valor de compra de la vivienda, para vivienda habitual o primera vivienda. No es fácil acceder a un préstamo cercano al 90-100% del precio del inmueble, como sucedió en la década pasada. A la hora de buscar casa es fundamental contar con unos ahorros previos.

Si a esa diferencia entre valor de compra y financiación concedida se le añade los gastos de gestoría, los impuestos, honorarios de notaría y tarifas de registro, tendremos una cantidad cercana a la que el banco nos pedirá como provisión de fondos de la hipoteca.

En el caso de compra de segunda vivienda (incluida la hipoteca para segunda vivienda) la financiación bancaria se sitúa en un máximo del 70-75%, por lo que el porcentaje a provisionar debe ser mayor. Veamos en detalle el destino de la provisión y su liquidación en el caso de que haya algún remanente.

Descarga aquí nuestra revista.

¿Qué gastos va a pagar la provisión de fondos de una hipoteca?

La provisión de fondos principalmente va a cubrir el porcentaje del precio de compra que no alcanza con la hipoteca. Como hemos dicho, los bancos normalmente llegan hasta un 80% del valor del inmueble, por lo que el efectivo del que disponer rondará el 20% del valor de compra.
Además de esa parte del precio de compra la provisión de fondos la necesita el banco para pagar los siguientes gastos:

1. Tasación de la vivienda, en el caso de que así se haya negociado con la entidad.
2. Gastos de apertura del crédito hipotecario y otras comisiones incluidas en la concesión de la hipoteca. Es importante conocer estos gastos inherentes a la formalización de la misma para no llevarse sorpresas y poder comparar entre las distintas entidades.
3. En el caso de que se trate de una vivienda nueva habrá que pagar el IVA correspondiente (IGIC en Canarias). Si es una vivienda de segunda mano, el impuesto que hay que liquidar es el de Transmisiones Patrimoniales.
4. Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Con esta inscripción de la compraventa y de la hipoteca se pretende dar seguridad al propietario, así como a todo aquél que tenga algún derecho sobre el inmueble, por eso los bancos obligan a formalizar este acto.
5. Los honorarios del notario, ante el que debe formalizarse la compraventa y la firma de la hipoteca, varían en función del importe de compra.
6. Es habitual que el propio banco facilite una gestoría para tramitar y recopilar toda la documentación, así como para asegurarse del pago de los impuestos. Los honorarios de la gestoría también se incluyen en los gastos que se pagan con la provisión de fondos.
7. Por último, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de carácter autonómico, que grava los actos formalizados en escrituras públicas. Actualmente, son las entidades financieras el sujeto pasivo de este impuesto y ya no debe ser abonado por el hipotecado.

Algunos de los impuestos (ITP o AJD) son locales, lo que explica posibles diferencias en la provisión de fondos en viviendas del mismo precio, pero distinta ubicación. Y para saber más, en este artículo detallamos lo más importante sobre un aval bancario para alquiler.

Cálculo y ajuste de la cantidad provisionada

Estos gastos inherentes a las hipotecas se calcula que ascienden a un 10% aproximado del valor de compra del inmueble. Por lo que si lo sumamos al porcentaje no cubierto por la hipoteca tendremos que estimar un ahorro previo del 30% del precio de adquisición en concepto de provisión de fondos.

Normalmente para evitar problemas posteriores los bancos hacen un cálculo al alza de dicha provisión banca para una hipoteca, por lo que es habitual que sobre parte del dinero provisionado. Una vez que se han abonado todas las facturas e impuestos analizados en el punto anterior, la entidad remite la mismas al comprador junto con la liquidación y devolución de las cantidades correspondientes.

El plazo para que dicha devolución sea efectiva es de unos 3-4 meses después de la firma, aunque varía en función del banco. Es común que la gestoría al realizar la liquidación pida una revisión y aceptación de las facturas y pagos realizados antes de ordenar el ingreso del remanente.

Consideraciones finales

El Tribunal Supremo declaró hace unos años como abusivas algunas de las cláusulas incluidas en las concesiones de las hipotecas, lo que ha reducido considerablemente la cantidad que se solicita como provisión de fondos en una hipoteca. El hecho de que sea la propia entidad la que tenga que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, abrió un debate que obliga a los notarios a repasar y revisar con los compradores todas las cláusulas incluidas en la formalización de la hipoteca.

Ir de la mano de un consultor inmobiliario con experiencia y conocimiento del sector facilitará enormemente la burocracia y el papeleo, así como el cálculo del importe a provisionar tras la formalización de la hipoteca. También podrá ayudarnos en la revisión de las diferentes cláusulas o productos del mercado financiero.