La accesibilidad de la vivienda en Europa y en España: una comparativa

En anteriores ocasiones, desde Gilmar hemos puesto de manifiesto que la actual recuperación del sector inmobiliario no supone una vuelta a la burbuja inmobiliaria que se vivió en España hace más de una década. Sin embargo, eso ni mucho menos implica que se esté generando un problema de accesibilidad con la vivienda.

Pues aunque a escala nacional (lo que no quita que en determinados municipios esto sí suceda) los precios de la vivienda no están replicando las abultadas alzas de años anteriores, el ritmo al que crecen estos es mucho más rápido que las subidas salariales y de las rentas de la ciudadanía.

Desde Gilmar hemos querido echar un vistazo a cómo ha evolucionado la accesibilidad de la vivienda en España en los últimos años y al mismo tiempo hacer una comparativa con nuestros vecinos europeos para corroborar si este deterioro de la accesibilidad es generalizado en el Viejo Continente. O si el caso español se diferencia respecto a su entorno.

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Metodología y comparativa

A la hora de estimar la evolución del precio medio de la vivienda, una de las estimaciones más fiables sobre este es el valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda que publica el Ministerio de Fomento. Este indicador se construye simplemente dividiendo el valor total de las compraventas de vivienda libre realizadas durante un periodo de tiempo (número de vivienda libres vendidas x el precio al que se han vendido) por el número total de viviendas libres que se vendieron.

El resultado de esta operación es el denominado valor medio de la vivienda que se puede considerar el precio de la vivienda. En el caso de España, la evolución del precio de la vivienda libre se observa en el siguiente gráfico.

Fuente: Ministerio de Fomento

Salarios y accesibilidad a la vivienda

Este mismo ejercicio de estimación del precio medio de la vivienda hemos querido repetirlo con el resto de países europeos. Los datos sobre el valor total de transacciones inmobiliarias y el número de inmuebles que se sometieron a la compraventa los podemos recopilar dentro del almacén de datos estadísticos del Banco Central Europeo (BCE) dentro del apartado Indicadores Estructurales de la Vivienda.

Hay que señalar que el BCE recopila no solo las transacciones de vivienda libre, sino también las de vivienda protegida y vivienda social, con lo que el precio medio obtenido de estos datos es una media más representativa que la que se obtendría únicamente incluyendo sólo la vivienda libre. Con respecto a los salarios, hemos tomado los datos que proporciona Eurostat sobre el salario neto anual que cobra un trabajador en cada país.

Así, para hacer una radiografía de la accesibilidad a una vivienda ponemos en relación el precio medio de la vivienda sobre el salario neto medio de cada zona. Al poner la relación precio medio de la vivienda respecto al salario neto, en el caso de España sale la evolución siguiente. Y de paso, aprovechamos para recomendar este artículo en el que explicamos cuánto se tarda en vender un piso en nuestro país.

Fuente: Banco Central Europeo y Eurostat

En el gráfico se ve que una persona que ganara el salario neto medio (unos 20.938 euros anuales) y quisiera pagar para tener una vivienda en propiedad necesitaría 6,6 años para comprarla en el caso de que dedicara la totalidad de su salario en tenerla. Una cota sensiblemente por debajo del pico de la burbuja inmobiliaria pero que en los últimos años ha ido aumentando resultado de que los salarios crecen mucho más lentamente que los precios de los inmuebles.

¿Sucede lo mismo en Europa?

El ejercicio que hemos realizado con España lo hemos tratado de repetir para distintos países de Europa. En concreto, para las principales economías de la eurozona y para el conjunto del área monetaria. Los resultados ponen de manifiesto que el esfuerzo para alcanzar una vivienda en propiedad en Francia, y Reino Unido es mayor pese a contar con salarios medios mayores. En cambio, en Alemania, Italia, o el conjunto de la eurozona el esfuerzo es menor.

En concreto, una persona que quiera dedicar todo su salario en pagar una vivienda le llevaría 7,2 años en Francia y 7,8 años en Reino Unido. En cambio, en Alemania y en Italia ese mismo esfuerzo es de 6 años y 6,3 respectivamente. En el conjunto de la eurozona, la relación precio medio de la vivienda y salario medio se queda en las 5,8 veces. Unos resultados que son bastante similares a los que en su día calculamos usando como referencia en vez del salario medio la renta neta familiar per cápita.

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