La crisis provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria, fruto de la concesión de créditos hipotecarios a perfiles sin las condiciones adecuadas para obtener financiación, dejó al descubierto la indefensión del usuario y la necesidad de una reforma en la legislación que regulaba las hipotecas.  

Por este motivo, en 2019 se aprobó la Ley 5/2019 de 15 de marzo, también conocida como Ley Hipotecaria, con el objetivo de proteger a los contratantes de hipotecas regulando aspectos que hasta el momento habían dado lugar a prácticas abusivas por parte de las entidades como las comisiones, los criterios para las ejecuciones bancarias o la fase precontractual.

Una de las normativas establecidas en esta ley es la firma del acta de transparencia, uno de los requisitos para firmar una hipoteca que permite proteger al cliente al solicitarla. Porque firmar un préstamo hipotecario es un paso muy importante para la economía de un individuo o una familia y no puede tomarse a la ligera.

¿Qué es el acta de transparencia?

El acta de transparencia es un documento que ofrece a los compradores la oportunidad de que tengan claros todos los puntos de la hipoteca que van a contratar con una entidad bancaria. En contra de lo que pueda parecer, este es uno de los trámites para la compraventa de una vivienda más importantes, por lo que no deberías pasarlo por alto y permitir al notario que te asesore para que firmes tu hipoteca sin ninguna duda. 

Este acta es parte de la Ley Hipotecaria de 2019 que regula las cláusulas, hasta el momento abusivas en algunos casos, de las entidades bancarias a la hora de conceder préstamos hipotecarios para la compra de vivienda. 

¿Para qué sirve este acta de transparencia? Para certificar que el cliente ha tenido la oportunidad de leer toda la información relativa al préstamo hipotecario con una antelación mínima de 10 días, así como para confirmar que ha recibido el asesoramiento del notario antes de firmar el compromiso con la entidad bancaria. 

Documentación necesaria para obtener el acta de transparencia 

Para poder obtener el acta de transparencia es necesario contar con una serie de documentos que la entidad bancaria debe proporcionar al cliente para su revisión por parte del notario y para que pueda brindar el asesoramiento adecuado al cliente.

Los primeros son el FEIN y el FAE. El FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada, un documento en el que aparece la información de la hipoteca. Esto permite que el cliente pueda leer con calma las condiciones del contrato antes de la firma para saber si está o no de acuerdo. Además, la entidad estará obligada a mantener toda condición que aparezca en el FEIN.

El FAE es la Ficha de Advertencias Estandarizada, el documento en el que aparecen las cláusulas y puntos más delicados. Su objetivo es advertir al cliente de los riesgos que asume al contratar la hipoteca, sobre todo las cláusulas de amortización o cancelación o las hipotecas multidivisas. Tanto el FEIN como el FAE pretenden garantizar que el cliente tenga toda la transparencia y garantías necesarias antes de firmar el contrato.

También deberá haber un documento que refleje el tipo de interés contratado y cuánto se pagará al final de la hipoteca. En caso de que el interés sea variable deberían mostrarse en un documento independiente los posibles escenarios de la evolución de los tipos de interés.

Además, en caso de haberlos, también tendrá que haber un documento en el que se detallen cuáles son los productos vinculados y las condiciones que conllevan. Aunque a raíz de la Ley Hipotecaria de 2019 los bancos no pueden obligar a sus clientes a contratar otros productos al solicitar una hipoteca sí que pueden ofrecerlos para mejorar las condiciones de dicho préstamo. 

Otro documento fundamental para el acta de transparencia es el que refleja los gastos de gestión y productos asociados al contrato del préstamo. Si bien es cierto que la nueva ley hizo que se redujeran estos costes el cliente debe conocer su importe antes de firmar la hipoteca.  

Teniendo en cuenta que el acta de transparencia y todos los documentos asociados están pensados para informar al usuario con anterioridad a la firma del contrato también es necesaria una copia previa del contrato, para que el cliente pueda saber si está de acuerdo con todos los puntos o pueda buscar asesoramiento profesional. Los distintos servicios y soluciones que ofrece Gilmar pueden prestar el apoyo legal necesario para que la compra del inmueble de tus sueños no tropiece y sea transparente.

Por último, también es necesario que se adjunte un documento en el que se acredite que el cliente tiene derecho a ser asesorado por un notario antes de la firma del contrato. 

¿Quién firma el acta de transparencia?

De acuerdo con lo establecido en la Ley 5/2019 de 15 de marzo de 2019 es el notario el encargado de firmar el acta de transparencia de una hipoteca. Pero el papel del notario va más allá, ya que es el garante de la protección de los intereses del beneficiario de la hipoteca y el encargado de asegurarse que es consciente de lo que firma. 

Parte de su labor en este punto es explicar al cliente los términos del préstamo, qué puede ocurrir en caso de impago o los riesgos que supone esta operación. Una forma de confirmar que el usuario conoce y comprende todo lo relativo a la operación financiera. Si el notario no firma este acta de transparencia no se podrá firmar la hipoteca. 

Además, tal y como se indica en el artículo 15 de la Ley Hipotecaria, será el cliente el encargado de elegir el notario para este trámite cuyo coste será siempre gratuito. 

Si quieres contar con alguien que te acompañe en el proceso de la adquisición de tu nueva vivienda los profesionales de Gilmar pueden ofrecerte el asesoramiento inmobiliario que necesitas. 

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