En términos generales cualquier contrato es un acuerdo de obligado cumplimiento. Sin embargo, sea cual sea el tipo de contrato siempre pueden darse algunas circunstancias que permitan anular dicho contrario. Algo también aplicable a los contratos de compraventa en el entorno inmobiliario. Existen diversos momentos para anular un contrato de compraventa, y su aplicación, obliga a revisar todos los documentos del acuerdo. Sobre todo, las cláusulas previstas en los papeles presentados por las partes. 

Pese a la diferencia entre un contrato de reserva de una vivienda y un contrato de arras, ambos documentos pueden vivir una situación de una posible anulación y derivar en una serie de consecuencias jurídicas para las partes. Conviene conocer muy bien los supuestos para que en caso de que se produzca no nos pille de sorpresa y afrontemos con seguridad la compraventa y las derivadas de esa decisión. 

¿Cómo anular un contrato de compraventa? A grandes rasgos podemos decir que se puede producir la rescisión de un contrato de compraventa si se produce un incumplimiento grave por cualquiera de las partes implicadas. Un incumplimiento que, si en tu caso no tienes claro que pueda estar produciéndose, nuestros profesionales en toda España como los que se encuentran en nuestra inmobiliaria en la zona de Pozuelo, pueden ayudarte a identificar.

reforma de proyectos

¿Necesitas ayuda en tu proyecto de reforma?

Contactar

Entre los elementos del contrato de compraventa de una vivienda destacan las obligaciones del vendedor, que debe entregar la vivienda en perfecto estado y sin ocultar posibles defectos al comprador. Por su parte el comprador está obligado al pago del inmueble en los plazos y cantidades que se convienen en el contrato. Estos elementos están presentes en la propia definición que el Código Civil hace del contrato de compraventa. (Artículo 621 Código Civil).

Ya hemos hablado otras veces de los gastos extra que hay que tener en cuenta además del precio de la vivienda, y que el comprador debe tener en la cabeza, para no llevarse ningún sobresalto. Podemos decir que si el comprador no paga al vendedor ni la cantidad ni cumple los plazos o cualquier otra obligación fijada en el contrato se estaría produciendo dicho incumplimiento. 

A continuación, te contamos con más detalle qué circunstancias deben darse para poder anular un contrato de compraventa. 

vender tu casa

¿Quieres vender tu casa?

Nuestro equipo de expertos te ayudará

Quiero vender mi casa

Cómo rescindir un contrato de compraventa como vendedor de la vivienda

Tanto el vendedor como el comprador pueden encontrar causas para anular una escritura de compraventa (artículo 621.40 y 621.41 y más concretamente la Subsección séptima del Título II “Tipos contractuales”, Capítulo I Sección I “Contratos de compraventa” del Código Civil). En el caso del vendedor pueden haberse dado circunstancias sobrevenidas, como una mudanza que finalmente no se hace, la necesidad de utilizar la vivienda para un familiar o simplemente, que el vendedor se arrepienta. 

Sea cual sea el caso, si el vendedor decide romper un contrato de compraventa deberá afrontar las consecuencias de esta decisión en función de diferentes causas:

  • Si esta cancelación se produce dentro de los cinco días posteriores a la firma de un contrato de compraventa no debería existir consecuencia alguna para el vendedor, pero siempre es mejor consultar con tu abogado o tu agente inmobiliario.
  • Si el comprador no cumple los plazos estipulados en el contrato puedes cancelar la compraventa sin repercusión alguna.
  • Si se llega a un acuerdo con el comprador debido a las circunstancias sobrevenidas puede eximirte de cumplir con tu obligación por la cancelación del contrato.
  • Si se establece en el contrato una cláusula que indique que se cancela la compraventa en caso de impago de los plazos el vendedor podrá cancelar el contrato sin consecuencias.

Consecuencias de la rescisión de un contrato de compraventa

Ahora que sabemos cuáles son las causas por las que se puede producir la rescisión de un contrato de compraventa es hora de hablar de las consecuencias que esto acarrea. Y es que debes tener muy en cuenta que, aunque el comprador haya aceptado la cancelación de la venta, sigue teniendo la posibilidad de demandar para que te hagas cargo de los gastos que ha supuesto la transacción que no se ha llevado a cabo. Pero otra opción es que el comprador fuerce la venta, lo que conlleva un proceso judicial que, de ganarlo, te obligaría a vender la vivienda.

Vivir enVivir en...

¿Quieres vivir en Marbella?

Te enseñamos el lujo de esta gran ciudad.

visitar

Cómo romper un contrato de compraventa como comprador del inmueble

El vendedor no es el único que puede provocar la rescisión de contrato de compraventa. El comprador también tiene la posibilidad de hacerlo si, al llevar a cabo la transacción se producen alguna de estas situaciones:

  • Si el inmueble que se entrega no es el acordado: Si lo que se entrega no es la vivienda pactada el comprador puede reclamar, lo mismo que si la vivienda que se entrega no sirve realmente para el uso que se asegura.
  • Si existen vicios ocultos: Es decir, si existen daños en la vivienda que puedan poner en riesgo la seguridad del comprador. Existe un plazo de reclamación de un año si se trata de daños en los acabados de la vivienda, tres años si hablamos de defectos estructurales o de no reunir los requisitos de habilidad, y 10 años en caso de que existan defectos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio.
  • Si no tiene las licencias urbanísticas adecuadas: Si bien es un caso que aplica sobre todo a las viviendas nuevas, es también uno de los casos más comunes para anular un contrato de compraventa.

Compra un inmueble

Plazos y posibles compensaciones por finalización del contrato 

Como ya has visto, tanto vendedor como comprador pueden romper un contrato de compraventa si se dan las causas adecuadas. Y tal y como hemos mencionado previamente, en los cinco días posteriores a la firma de dicho contrato existe la posibilidad de retractarse por ambas partes. Sin embargo, las consecuencias pueden ser muy diferentes para el vendedor y para el comprador.

En caso de ser el vendedor el arrepentido tendrá que devolver la señal pactada al comprador, si es que hubo pago en concepto de arras o reserva, o puede verse obligado a ejecutar la compraventa igualmente si el comprador la fuerza mediante un proceso judicial. 

Mientras tanto, si fuera el comprador el que se arrepintiera y cancelara la transacción, las consecuencias serían esencialmente la pérdida de la señal entregada al vendedor, así como el pago de los gastos derivados del proceso hasta el momento. 

Gilmar tiende una mano a quienes quieren comprar una vivienda ofreciendo su ayuda y experiencia ante cualquier duda legal o cualquier circunstancia particular durante el proceso. Déjate asesorar por los profesionales de Gilmar, que estarán encantados de acompañarte para que puedas comprar, vender o alquilar tu inmueble de una manera segura y con todas las garantías.