Tal y como establecen la RAE y el artículo 1546 del Código Civil, llamamos arrendador a la parte de un contrato de arrendamiento que pone a disposición de la otra las cosas, obras o servicios objetos del contrato. Todo contrato de arrendamiento deriva en unas obligaciones y unos derechos para las dos partes. En el caso del alquiler de un inmueble las obligaciones del arrendador de la vivienda se establecen generalmente en: 

  • Legislación aplicable a los arrendamientos. En particular nos referimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), así como a otras normas que establecen obligaciones más específicas del propietario como, por ejemplo, las leyes tributarias o la ley en materia de eficiencia energética.
  • Contrato de arrendamiento. El acuerdo no sólo debe recoger las cuestiones establecidas por ley, sino que puede establecer obligaciones adicionales tanto para el propietario como para el inquilino. Por ejemplo, el hecho de hacerse cargo de algunos suministros que legalmente no corresponderían al arrendatario.
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Derechos del arrendador de una vivienda

Tal y como ocurre con cualquier otro tipo de contrato, las partes que participan de él tienen derechos y obligaciones. El propietario, al poner a disposición del arrendatario el inmueble, puede establecer una serie de normas y acuerdos en el contrato que el inquilino debe acatar. Hay que insistir que dichas cláusulas no pueden ir en contra de la ley y para ello existen unos límites u obligaciones que el legislador impone al arrendador.

Respecto a las obligaciones del arrendador de una vivienda podemos decir que existen tanto obligaciones de origen legal, vinculadas a la legislación de arrendamientos, como de origen contractual. Unas obligaciones cuyo cumplimiento puede exigir el inquilino en todo momento. Repasemos en primer lugar los derechos del propietario de la vivienda.

Fijar renta y condiciones alquiler

Uno de los principales derechos del arrendador es el de poder establecer la cuota de renta mensual, así como la fianza. Por lo general esta cuota se establece en función de la localización, pero también en función del estado de conservación del inmueble (que siempre ha de estar en condiciones de habitabilidad) y de si ha sido reformado recientemente, lo que permitiría aumentar el valor del inmueble. 

De acuerdo a la ley la fianza nunca debe exceder el máximo de 3 meses según señala la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además, el propietario también puede establecer otras condiciones dentro de la legalidad como la duración del contrato, la actualización o fijar la subida del alquiler con el IPC.

Reclamar el inmueble para usarlo como vivienda habitual

Otro de los principales derechos del arrendador es el de poder reclamar el inmueble para su uso como vivienda habitual. En este caso puede aplicarse para usarlo él mismo, cualquier familiar en primer grado, o para su cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad.

Sin embargo, si al ejercer este derecho la vivienda no se ocupase 3 meses después del fin del contrato o del desalojo de la vivienda (a excepción de casos de fuerza mayor), el arrendatario podría regresar como inquilino en 30 días por un nuevo período de hasta 3 años, con las mismas condiciones de su contrato y una indemnización por los gastos del desalojo (una mensualidad por cada año que quedara de contrato).

Si el contrato está inscrito en el Registro Civil con una duración pactada el arrendador también tiene derecho a recuperar la vivienda mediante:

  • Sentencia judicial
  • Ejecución hipotecaria
  • Proceso de sustitución fideicomisaria

Devolución de la vivienda en el estado del inicio del contrato

El propietario tiene derecho a exigir la devolución del inmueble arrendado en el mismo estado en el que estaba al inicio del contrato. Por ejemplo, si al finalizar el contrato las paredes de la vivienda o las puertas están pintadas de un color diferente al original el propietario puede exigir una parte proporcional de la fianza para afrontar los gastos que supondría devolverlos al estado original. Lo mismo ocurre si se encuentra mobiliario dañado o ausente.

Al igual que en la compra de una vivienda de nueva construcción se exige una memoria de calidades, en el caso del contrato de arrendamiento se suele establecer un inventario de todos los muebles y bienes que se encuentran en la casa para así hacer más fácil el recuento posterior a la finalización del contrato.

Otros derechos del propietario

Aparte de los ya mencionados, existen otros derechos del arrendador como:

  • Desahucio en caso de impago
  • Rebajar la cuota del alquiler a cambio de mejoras en el inmueble
  • Reclamar una compensación por la finalización del contrato antes de tiempo
  • Solicitar un aval bancario para el alquiler de la vivienda

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Obligaciones del arrendador de una vivienda

En lo que respecta a las obligaciones del propietario de una vivienda en alquiler, estas están establecidas en el artículo 1554 del Código Civil. Entre las obligaciones de los propietarios destacan la de ceder el uso y disfrute del inmueble o mantenerlo en condiciones de habitabilidad para los potenciales inquilinos.

Realizar mejoras en la vivienda

El arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda sin que esto suponga un aumento de la renta para el arrendatario. Únicamente está exento de esta obligación cuando el deterioro de la vivienda o de los elementos que se encuentran en ella sea imputable al inquilino de la vivienda.

Devolución de la fianza

Otra de las obligaciones del propietario de una vivienda en alquiler es la de la devolución de la fianza abonada por el inquilino al inicio del contrato. Se procederá a esta devolución una vez finalizado el contrato y sólo si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros. Esta devolución debe hacerse, como tarde, un mes después de la devolución de las llaves. De no ser así el inquilino podría reclamar intereses.

Mantener el contrato de alquiler

En el caso de haber adquirido una propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad con un alquiler vigente el propietario está obligado a mantener el contrato de arrendamiento a los inquilinos. En caso de que el propietario quiera hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir un plazo de 3 meses en los que mantendría su alquiler con las mismas condiciones de su contrato y reclamar al propietario una indemnización por daños y perjuicios. 

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