División horizontal: qué es y trámites necesarios

La división horizontal es un acto jurídico mediante el cual se divide un inmueble en varias fincas independientes. Sirve para dividir un edificio en varias partes y así gestionar cada una de las fincas resultantes por separado. Por visualizarlo de una forma sencilla diremos que es la división de un edificio que acaba de construirse en viviendas independientes y sus anexos para poder empezar a venderse cada piso por separado. La división puede hacerse en niveles (vertical) o en parcelas (horizontal).

Hay que señalar aquí que las zonas comunes de un edificio pertenecen a todos los propietarios en función de un porcentaje de cuota sobre la totalidad. Esa cuota se calcula según el peso de los elementos privativos de cada vecino sobre el total del inmueble. La suma de las cuotas privativas y comunes de todos los propietarios debe dar el 100% de la superficie del edificio.

Cada inmueble resultante de una división cuenta por lo tanto con una participación en la comunidad en proporción a su superficie. Al tramitar la división horizontal de un inmueble se está dividiendo también la parte proporcional de las zonas comunes.

La figura de la división horizontal se recoge tanto en el Código Civil, como en la Ley del Suelo, la Ley Hipotecaria y la Ley de Propiedad Horizontal. A nivel local se regulan aspectos particulares de cada municipio para su definición, por razones legales o de planificación urbanística.

No debe confundirse la división horizontal con segregar una vivienda en dos. Mientras que en la división la finca original desaparece -en términos de catastro y registro- y se originan dos o más fincas nuevas e independientes, en la segregación es una parte de la finca matriz la que se separa del resto del inmueble. Además, en la división el impuesto recae sobre toda la finca mientras que en la segregación sólo sobre la finca segregada.

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División horizontal y referencia catastral

Este tipo de división de inmuebles se usa tanto para poder dividir un edificio en varias partes, sin importar el tamaño y así poder gestionarlas o venderlas por separado: pisos, locales, plazas de garaje, trasteros… como para construcciones que agrupan a varios edificios aislados, conjuntos residenciales de casas adosadas o edificios en construcción.

Mediante la división horizontal se divide un inmueble en fincas registrales independientes. Esto significa que las nuevas fincas o inmuebles resultantes tienen su propia referencia catastral para identificarlos de manera particular y unívoca. La propiedad original se elimina del Registro de la Propiedad y en su lugar se generan dos o más propiedades con su registro independiente. Esto es útil a la hora de gestionar un contrato de suministro (luz, agua) de manera independiente para cada inmueble.

Trámites y documentos necesarios

Los trámites necesarios para poder llevar a cabo una división horizontal de un inmueble varían si se trata de un inmueble de nueva construcción o un edificio ya existente.

En el caso de nuevas construcciones será necesario presentar el proyecto del edificio ante un notario, donde se determina tanto la superficie de cada finca particular como su participación y copropiedad de los elementos comunes. Es habitual que las promociones de vivienda nueva se vendan antes de que el edificio termine de levantarse. Para poder realizar una venta es necesario que se haya hecho la separación o de lo contrario no se podrán vender dichos inmuebles.

En el caso de inmuebles antiguos existen dos vías en función de si es o no necesaria una obra para dividir ambas fincas. Ambas opciones requieren la aprobación cualificada de los vecinos reunidos en Junta de propietarios, según se establezca en los estatutos.

Y en el caso de que la división ya esté hecha únicamente será necesario además un certificado técnico en el que figuren las superficies bien acotadas. Si fuera necesario hacer una obra para hacer de facto la separación es posible que nos requieran la elaboración y aprobación de un proyecto firmado por un técnico para el otorgamiento de la autorización administrativa o licencia que permita la obra.

Las escrituras en las que se establece la división horizontal de un inmueble han de tramitarse ante un notario para que las eleve a escritura pública. Esta gestión es necesaria para poder presentar las nuevas fincas resultantes en el Registro de la Propiedad para su inscripción y en la Dirección General del Catastro para que se asigne una nueva referencia catastral.

Los gastos asociados a una división horizontal

La formalización de una división horizontal implica una serie de gastos que conviene conocer de antemano para evitar sorpresas durante el proceso (en este post hablamos también de los trámites y gastos para comprar una vivienda). Un camino que en ocasiones se puede hacer largo, pero que, si se cumple con toda la documentación y se cuenta con ayuda de profesionales, logrará el objetivo perseguido.

En primer lugar, hay que tener en cuenta los gastos propios de la separación en el caso de que haya que realizarla, así como de la elaboración del proyecto y la documentación necesaria por parte de un arquitecto o un perito cualificado. El coste de un proyecto va a estar directamente relacionado con el estado del inmueble y su superficie, mientras que la elaboración de los certificados correspondientes suele tener una tarifa estándar por parte de los estudios de arquitectura.

Si hay que pedir licencia de obra, se sumará el coste de la misma, que suele establecerse como un % del presupuesto total de la obra a ejecutar. La factura del notario por tramitar la de la división, así como los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad estarán condicionadas a la superficie de las fincas.

Por último, hay que añadir el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que no es un gasto menor. En función de la Comunidad Autónoma, el importe a pagar oscila entre el 0,5 y el 1,5% del valor de la división horizontal (valor real de la construcción más el terreno).

División horizontal y venta

La realización de una división horizontal en una propiedad es un requisito imprescindible para la venta de cualquier elemento de un inmueble por separado. Es un trámite que se suele realizar ante la necesidad o la idea de vender una finca o un piso y como tiene un elevado coste en términos económicos y de tiempo, conviene pensarlo bien y tener las ideas muy claras.

La mayoría de los requisitos exigidos para la ejecución de una división pretenden garantizar el reparto proporcional de las cuotas y la correcta medición de las superficies, evitando el perjuicio para el resto de los vecinos. Además, con el registro se protege a los intervinientes en la compra-venta. De ahí la importancia y necesidad de contar con la ayuda de profesionales que ayuden en la preparación y revisión de los documentos.

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