¿Es buena idea regular el precio de los alquileres? Segunda parte

En una entrada anterior hicimos una evaluación sobre la opinión de los expertos y una revisión de la evidencia empírica sobre los efectos que tiene el control de precios del alquiler como medida para favorecer el acceso a una vivienda. Recientemente, desde el Banco de España se ha publicado un informe donde se analizan distintas formas en las que países de nuestro entorno han intervenido en el mercado del alquiler, señalando las ventajas e inconvenientes que cada una de estas medidas acarrea.

Desde Gilmar nos hemos querido acercar a este informe y desgranar sus principales conclusiones en cuanto a pros y contras de cada medida.

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Controles de precio a los alquileres

Inicialmente, los controles de precios se introdujeron durante la Primera Guerra Mundial en los países europeos, mientras que en Estados Unidos emergieron al poco tiempo de entrar este país en la Segunda Guerra Mundial. El esfuerzo bélico supuso la relocalización geográfica de una elevada proporción de la fuerza laboral, creando presiones en los precios de los alquileres residenciales de los mercados locales donde se concentraba la actividad industrial.

En la década de 1970 apareció la denominada segunda generación de controles de las rentas del alquiler. La naturaleza de este tipo de regulación sobre los precios se caracterizó por el establecimiento de límites a los crecimientos de las rentas del alquiler, asociándolos, de manera frecuente, a un índice que midiera la evolución del coste de la vida, como, por ejemplo, un índice de precios de consumo.

Sobre las ventajas e inconvenientes de este tipo de medidas los autores señalan que en la literatura especializada, existen argumentos que justifican la introducción de políticas de estabilización de las rentas del alquiler por las posibles ganancias de bienestar social derivadas del aseguramiento creado por aquellas sobre los inquilinos. Un ejemplo de estudio es el control de precios de alquileres en Berlín.

Estas ganancias serían particularmente relevantes cuando los inquilinos se enfrentan a mercados de alquiler de vivienda poco competitivos y cuando las políticas favorecen a los arrendatarios con menor nivel de renta. Sin embargo, si bien el efecto inmediato de estas políticas es una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados por la medida, el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo derivadas de una reducción de la oferta del alquiler, disminución del mantenimiento de los pisos, gentrificación.

Provisión pública de alquiler de vivienda

La provisión pública de alquiler de vivienda puede realizarse a través de diversas formas, fijando las administraciones públicas los criterios que afectan tanto al volumen y a las características de la nueva oferta de vivienda en alquiler como a los criterios de asignación entre los hogares beneficiados. Por ejemplo, estas intervenciones pueden suponer la creación de un parque de vivienda de titularidad pública en el que se fijan de manera periódica la cuantía y la tipología de viviendas para el arrendamiento.

La gestión y el mantenimiento de este parque público de viviendas de alquiler pueden realizarse de forma directa por el sector público o cederse al sector privado de acuerdo con criterios fijados por la administración. De manera alternativa, el sector público puede introducir incentivos fiscales y subvenciones para que el sector privado construya y mantenga durante un determinado tiempo cierta cantidad de viviendas para el arrendamiento y las asigne entre los inquilinos de acuerdo con ciertas reglas. En varios países este tipo de medidas se organizan en torno a una colaboración publico-privada.

Sobre los “pros y contras” de esta intervención en el mercado del alquiler hay que señalar que las políticas de provisión pública de alquiler residencial en las economías avanzadas durante la segunda mitad del siglo XX han sido un instrumento eficaz para aumentar la oferta de alquiler de vivienda a precios moderados para los hogares de menor renta. Entre los principales “contras” está que la creación y el mantenimiento de un parque de vivienda pública de alquiler es una política costosa, cuya implementación requiere una dotación permanente de ingresos públicos, o bien la reducción de otras partidas del gasto.

El elevado coste de esta política explica, en buena medida, el retroceso observado en las últimas décadas en algunos de los países de la OCDE que la habían utilizado intensamente, como, por ejemplo, Estados Unidos o Alemania. En menor medida, otros efectos adversos serían un posible efecto expulsión sobre la oferta privada, reducir la movilidad geográfica y problemas de inequidad intergeneracional.

Otras políticas sobre el mercado del alquiler

El informe del Banco de España elaborado por David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea finaliza haciendo un repaso por otro tipo de políticas sobre el mercado del alquiler practicadas en países de nuestro entorno como son políticas de incentivos fiscales, regulación de los contratos de alquiler residencial, regulación del alquiler de vivienda para uso turístico y regulación sobre usos del suelo. En todos estos casos la evidencia empírica es menos concluyente.

Con los inventivos fiscales inicialmente pueden ser de utilidad pero en el largo plazo terminar convirtiéndose en una mera transferencia de rentas a los propietarios. La seguridad jurídica tiene efectos muy positivos pero hay que vigilar que esta seguridad jurídica no ponga en una situación muy desventajosa al inquilino frente al propietario. Por ejemplo, en casos como quién es el responsable de un accidente doméstico en un piso de alquiler. Sobre la regulación urbanística a escala municipal hay que buscar el término medio entre los beneficios de una mayor oferta de vivienda y los costes asociados a una densidad de población más alta.

Como podemos observar, la intervención en el mercado del alquiler no se limita a los controles de precios de los alquileres. Existe todo un abanico de mecanismos a los que poder echar mano para que el derecho a una vivienda digna, sea un derecho efectivo. La clave es conocer las ventajas e inconvenientes de cada instrumento y encontrar el equilibrio para sacar el máximo partido al menor coste.

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