¿Hemos vuelto a la burbuja inmobiliaria?

La crisis económica mundial iniciada en 2008 tuvo un impacto especialmente duro en España en términos de caída de la actividad económica y de destrucción de empleo. Esto fue así porque la crisis (aún no superada) propició el estallido de la “burbuja inmobiliaria” en la que se encontraba el país años atrás. Este doloroso recuerdo se ha quedado grabado en la memoria colectiva y hace que mucha gente vea en la actual revitalización del sector inmobiliario una burbuja similar a la ocurrida en el pasado.

Desde Gilmar, como consultora inmobiliaria que está al tanto de la evolución del mercado, si bien podemos indicar que en algunas ciudades y zonas de España se está dando subidas aceleradas de los precios de los alquileres y de las casas, no podemos afirmar que la actual situación sea equiparable al último ‘boom inmobiliario’ que se dio en España de forma generalizada en todo el territorio. Para explicar las razones de porqué creemos que esto es así te mostramos los siguientes gráficos.

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Qué es una burbuja inmobiliaria

Una burbuja inmobiliaria es un incremento de los precios de la vivienda, el cual no está justificado por un alza del valor real de los bienes inmuebles y cuya subida es mucho más acelerada que la que experimenta el conjunto de bienes de la economía (inflación). Por tanto, para identificar en un análisis preliminar si estamos ante una burbuja inmobiliaria resulta útil ver la evolución del índice de precios de la vivienda.

Fuente: Eurostat y OCDE

Índice nominal de precios de la vivienda

El índice nominal de precios de la vivienda mide la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano, a lo largo del tiempo, en base a los precios que tienen esas viviendas ese mismo año. Viendo su evolución en los últimos 40 años, se pueden identificar a simple vista subidas abultadas en algunos años de la década de los 70, entre finales de los 80 y principios de los 90, y entre el año 2000 y 2007. Después del periodo 2000-2007, se produce una intensa corrección del precio de la vivienda hasta el año 2013. A partir de ahí, hay una recuperación del precio de la vivienda pero a un ritmo menos acelerado que el que es común en periodos de boom inmobiliario.

Si el índice nominal de precios de la vivienda es bastante informativo, el que es verdaderamente revelador para identificar un mercado inmobiliario en burbuja o en alto riesgo de caer en ella, es el índice real de precios de la vivienda. Este se calcula a partir del índice nominal de precios, pero dividiéndolo por un índice general de precios al consumo (ya que como señalamos anteriormente uno de los síntomas claros de burbuja inmobiliaria es que los precios de la vivienda suben más rápido que lo que suben los precios del conjunto de todos los bienes de una economía).

Al hacer esta operación el índice nominal queda deflactado, o lo que es lo mismo, convertido en un índice real de precios de la vivienda. La Comisión Europea en su Procedimiento de detección de Desequilibrios Macroeconómicos (MIP por sus siglas en inglés), señala que el mercado inmobiliario de un país se encuentra en fase de burbuja, o en un alto riesgo de caer en ella, si el índice real de precios de la vivienda experimenta subidas interanuales del 6% o más (el 6% de cifra se estableció como referencia en base a estudios históricos de burbujas inmobiliarias en distintos países).

Al desgranar las estadísticas del índice real de precios de la vivienda, se observa que esa barrera del 6% anual se superó en España durante los años 1973, 1974, 1977, 1978. También, durante todo el periodo que va desde 1987 a 1991 y desde 2002 a 2007. Todos ellos años en los que se tiene reconocido que hubo una burbuja inmobiliaria. Sin embargo cuando analizamos los años 2014, 2015, y 2016, el índice real de precios de la vivienda experimentó alzas del 0,14%, 3,7% y 4,7% respectivamente. Por tanto, a partir de este indicador podemos afirmar que la actual recuperación de los precios de la vivienda no es homologable a la de un “boom inmobiliario”.

Compraventas de vivienda

Otra de las características comunes de las burbujas inmobiliarias es que la subida del precio de las viviendas provoca a su vez que sea muy atractivo para los potenciales compradores (en este artículo explicamos los 5 tipos de compradores en el mercado inmobiliario). Y muchos de ellos querrán tener ese bien, lo que lleva a un exceso de demanda elevando con ello los precios. Al subir la demanda de los inmuebles, la oferta se incrementa en función de esa demanda que sigue creciendo por lo atractivo de su rentabilidad. Todo el mundo quiere comprar un inmueble con la esperanza y la convicción que luego lo venderá a mejor precio, provocando de esa forma que crezcan las transacciones o compraventas de viviendas.

Fuente: Ministerio de Fomento

Mirando los datos oficiales de compraventa de viviendas que facilita el Ministerio de Fomento, se observa como estas vuelven a crecer desde 2013. Es más, durante los nueve primeros meses de 2017, el número de compraventas alcanza las 390.078. Una cifra que supera el total de transacciones de vivienda que se dieron en todo 2014 (365.621) y están casi al mismo nivel que las efectuadas a lo largo de todo 2015 (401.713). Sin embargo, apenas superan la mitad de las que se efectuaban en los años de pleno apogeo del boom inmobiliario: 848.390 en 2004, 901.574 en 2005, 955.186 en 2006, y 836.871 en 2007. Vemos que el volumen de transacciones de vivienda no indica un retorno a la situación anterior a la crisis.

Peso del sector de la construcción sobre el conjunto de la economía

Las burbujas inmobiliarias no sólo tienen efectos sobre su propio sector, sino también provocan un efecto arrastre sobre aquellas segmentos de actividad más fuertemente ligados a las viviendas. Es por ello que los periodos de “boom inmobiliario” suelen ser periodos de “hipertrofia” del sector de la construcción, dentro del cual se encuentra el sector residencial y otras actividades ligadas a este. Es frecuente, por tanto, que en periodos de burbuja en el precio de las viviendas el sector de la construcción alcanza un tamaño sobre el conjunto de la economía (PIB) mucho mayor al que usualmente suele tener. ¿Sucede esto ahora?

Fuente: Spain’s Historical National Accounts: Expenditure and Output, 1850-2015 (Leandro Prados de la Escosura)

Mirando el gráfico construido a partir de la base de datos recopilada por el profesor Leandro Prados de la Escosura, se observa que desde 1850 a 2015 el peso que históricamente ha tenido el sector de la construcción en España sobre el conjunto de la economía ha sido del 4,9% del PIB, con un mínimo del 1,8% en el año 1939 y un máximo del 11,7% en el año 2006.

Se observa que en los periodos de burbuja inmobiliaria el sector de la construcción supera los dos dígitos respecto al conjunto de la economía española. Una situación que para nada se corresponde a la actual donde este sector actualmente tiene un peso del 5,7%, más cerca de su promedio histórico que de los niveles propios de una burbuja.

Crédito para la adquisición de vivienda

Finalmente, dentro de los fenómenos que suelen ir aparejados del surgimiento de una burbuja inmobiliaria, se encuentra el endeudamiento de las familias vía solicitud de préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas. Observando el gráfico con datos extraídos del Banco de España, se ve como durante el boom inmobiliario, el valor total de los créditos hipotecarios concedido a familias llegó a experimentar una dinámica alcista durante la burbuja (pasando de suponer el 25,5% del PIB hasta alcanzar el 60% del PIB).

Posteriormente y con el estallido de la crisis, esta ratio se estabilizó en niveles del 62% del PIB. Durante la etapa de recuperación inició una tendencia a la baja -que aún continua- y que le ha llevado hasta el 46,4% del PIB en el tercer trimestre de este año.

Fuente: Banco de España (Síntesis de Indicadores Económicos)

Podemos observar que la tendencia actual en el crédito hipotecario para la adquisición de viviendas actualmente sigue a la baja, lo que supone una tendencia contraria a la experimentada durante la burbuja. No dudes en ponerte en contacto con nosotros para que te asesoremos en la elección de tu hogar.

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