Si vas a comprar una vivienda o a heredar, entonces tienes que conocer uno de los impuestos de los que más se ha hablado en los últimos años: la plusvalía municipal. Este impuesto es uno de los gastos más importantes que hay que pagar cuando se produce la transmisión de un inmueble.

Muchos futuros propietarios desconocen su existencia y se llevan una gran sorpresa cuando saben el importe que hay que pagar. Ya que, como su abono es obligatorio, hay que tenerlo siempre en cuenta en los gastos de adquisición.

Uno de los servicios que ofrecemos a nuestros clientes en Gilmar, es el cálculo de la plusvalía, por lo que en este artículo nuestros expertos van a explicarte en qué consiste este impuesto, quién tiene que pagarlo en cada caso y cómo se calcula. ¡No te lo pierdas!

¿Qué es la plusvalía municipal?

El conocido por todos como plusvalía municipal es, en realidad, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este tributo grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano, esté construido o no, a lo largo de los años desde que su propietario lo compró hasta el momento en el que se transmite a otra persona.

Hay que destacar que este impuesto nace del hecho de transmitir el dominio de un terreno, haya o no edificación. Por eso, cuando se trata de una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida y no de la edificación en sí. Por tanto, este gravamen debe abonarse siempre que haya un cambio de dominio, sea por medio de una venta, de una herencia o de una donación.

Este impuesto es de carácter municipal, lo que significa que su recaudación corresponde a los ayuntamientos. Por tanto, en función del municipio donde se encuentre el inmueble, el importe a pagar será diferente, ya que cada localidad establece unos porcentajes diferentes para calcular dicho importe.

¿Cuándo hay que pagar la plusvalía?

El impuesto de plusvalía municipal hay que pagarlo siempre que:

  • Vendes una vivienda.
  • Recibes una propiedad en herencia.
  • Recibes un inmueble en donación.

Y el plazo para realizar la liquidación y el abono es de:

  • 30 días hábiles a contar desde la fecha de firma de escritura pública, en los casos de venta o donación.
  • 6 meses desde la fecha de fallecimiento del propietario si se trata de una herencia, prorrogables hasta un año.

¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?

El obligado al pago de este tributo dependerá del tipo de transmisión:

  • Si es una venta, el pago de la plusvalía corresponde al vendedor de la vivienda.
  • Si se trata de una herencia, serán los herederos los que paguen la plusvalía.
  • Si es una donación, entonces la plusvalía debe pagarla quien recibe la vivienda.

En el caso de las compraventas, sobre todo cuando el vendedor es no residente en España, lo habitual es que la parte compradora durante la firma de escritura haga una deducción del precio o pida al vendedor que deje depositado ante notario el importe correspondiente a la plusvalía, para realizar el pago del impuesto en su nombre.

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¿Qué necesitas saber para calcular la plusvalía?

Para poder hacer un cálculo estimado de la cuantía, necesitas tener los siguientes datos:

  1. El valor catastral del suelo, que no de la vivienda. Este valor lo podrás encontrar en el recibo del IBI o en el Catastro.
  2. La fecha de compra por parte del transmitente y la fecha de transmisión del inmueble. La cantidad por pagar se calcula en base a un porcentaje ligado al periodo impositivo, con un máximo de 20 años. Es decir, al periodo que has sido propietario.
  3. El municipio en el que está ubicada la vivienda.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Antes de la reforma de la Ley en noviembre de 2021, para calcular el importe de la plusvalía se aplicaba el tipo establecido por cada municipio a una base imponible que era el valor catastral del suelo.

Tras la reforma, ahora existen dos métodos para calcular la plusvalía.

Método real

Para calcular la base imponible, hay que restar al precio de venta del inmueble el precio que pagó el anterior propietario o el valor declarado en el impuesto de sucesiones, si es una herencia. Luego, hay que multiplicar esta cantidad por el porcentaje del valor catastral del inmueble que corresponda al terreno.

Por ejemplo, una vivienda adquirida en 2015 por 300.000€ que se vende en 2019 por 340.000€, si tiene un valor catastral de 100.000€ que corresponden un 60% al suelo y un 40% a la construcción, la base imponible será: 40.000€ x 60%= 24.000€.

Método objetivo

Para calcular la base imponible hay que multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la venta por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y que depende del tiempo que has sido propietario de la vivienda. En caso de que se trate de una herencia o una donación, del tiempo de disfrute de la vivienda. Hay que destacar que los coeficientes que establecen los ayuntamientos no pueden superar los valores que se indican en el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre.

Según el ejemplo anterior, en este caso la base imponible será el valor catastral del suelo multiplicado por el coeficiente máximo que indica la Ley para un disfrute de 4 años: 60.000€ x 0,17= 10.200€

En los casos en los que el contribuyente demuestre que el importe de la plusvalía real es inferior a la objetiva, podrá pedir que se aplique la real.

Además, la ley reconoce la posibilidad de que los ayuntamientos corrijan a la baja, hasta un 15%, los valores catastrales del suelo en función de lo actualizados que estén. Esto garantiza que el impuesto se ajusta a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

¿Cuándo no estoy obligado a pagar la plusvalía?

El impuesto de plusvalía siempre ha generado mucha polémica, ya que, hasta la modificación de la ley, era de pago obligatorio hubiera o no beneficio para el propietario tras la transmisión del inmueble. Con la nueva ley, se contempla el supuesto de “no sujeción al impuesto” para aquellas transmisiones en las que el contribuyente demuestre que no se ha producido un incremento de valor.

¿Las plusvalías generadas en menos de un año tributan?

Otra novedad de la nueva ley es que las transmisiones de inmuebles que se realizan antes de que se cumpla un año de su adquisición por parte del vendedor, también están obligadas a pagar plusvalía, ya que en algunos casos este tipo de operaciones pueden tener un carácter especulativo. Antes de la reforma, estas transmisiones no tributaban.

Así que, si vas a vender una vivienda y necesitas calcular el impuesto de plusvalía municipal y no sabes cómo hacerlo, los asesores de Gilmar pueden hacerlo por ti. No solo ayudamos a nuestros clientes a vender sus bienes inmuebles con todas las garantías, sino que también nos ocupamos de tramitar todo el papeleo para que no te preocupes por nada. Así que consúltanos, estaremos encantados de ayudarte.