De acuerdo a lo establecido por la ley, entendemos como comunidad de propietarios la entidad compuesta por los vecinos, tanto propietarios de pisos como de locales que integran un edificio (o de viviendas unifamiliares con zonas comunes), que gestiona sus derechos y deberes. Sin embargo, la relación entre locales comerciales y comunidades de propietarios puede ser algo más compleja que la de cualquier otro vecino. 

Cuestiones tan fundamentales para una comunidad como es la participación en las decisiones sobre el edificio y sus zonas comunes se establece en función de la cuota asignada a cada propiedad (local, piso, incluso plaza de garaje). Y es que, aunque el local pueda ser una pequeña parte del edificio debe hacer frente a sus obligaciones como propietario al igual que los dueños de las viviendas.  

Contar con el asesoramiento adecuado para mantener una buena relación con la comunidad de propietarios es esencial, especialmente si tu objetivo es invertir. Los expertos del departamento de locales e inversiones de GILMAR te ayudarán para que consigas la mejor rentabilidad y una relación excelente con el resto de la comunidad. Conocer los estatutos de la comunidad de propietarios y acudir a las juntas es la mejor forma de tomarle el pulso a una comunidad. Lo cual, como veremos, es clave para sacar adelante un negocio, ya que los vecinos pueden limitar las acciones de los dueños de los locales. 

Legislación sobre gastos comunitarios y locales comerciales

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1 establece los gastos que debe pagar cualquier local que se encuentre en los bajos comerciales de cualquier edificio:

“Son obligaciones de cada propietario: contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Por tanto, cada uno de los propietarios del inmueble deberán hacer frente a los gastos derivados del correcto mantenimiento del mismo. Es decir, aunque no hagan uso de estas áreas del edificio los locales comerciales tendrán que pagar los gastos de limpieza y mantenimiento de fachada, ascensores y escaleras entre otros. 

Esta obligación se ve corroborada por el artículo 396 del Código Civil, que establece que las obligaciones de los propietarios de locales comerciales son las mismas que las del resto de propietarios. 

Sin embargo, en la práctica es común encontrar comunidades de propietarios que eximen a dichos locales del pago de estos gastos de mantenimiento. Unas excepciones que deben reflejarse en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. 

Obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios

Como ya hemos mencionado, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal es el encargado de establecer las obligaciones de locales comerciales y comunidades de propietarios a nivel general. Sin embargo, estas no son las únicas obligaciones que deben afrontar, ya que tienen algunas más específicas que deben cumplirse igualmente.

Además, aunque existan excepciones no se puede excluir a los propietarios de la toma de algunas decisiones.  

Servidumbre para realización de obras

Tanto si se benefician de ellas como si no, los propietarios de locales comerciales están obligados a permitir las servidumbres que se requieran. Ya sean estas para la creación de nuevos servicios comunes de interés general, como si son para la realización de obras en elementos comunes. 

Una vez más es el artículo 9.1 de la LPH el que establece que los propietarios deben “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas”.

Obras en elementos comunes y nuevas instalaciones

Tal y como hemos mencionado con anterioridad, el hecho de que los locales comerciales no hagan uso de un servicio del inmueble no les exime de contribuir a los gastos. Algo que se refleja en el apartado 2 del artículo 9 de la LHP, pero que abre la puerta a posibles excepciones.

Solo en caso de que se establezca el caso contrario de forma clara en los estatutos de la comunidad, los locales comerciales estarán obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos que se generen en la comunidad, así como a la realización de cualquier obra o instalación nueva aprobada por la junta de propietarios. Si bien es cierto que estas intervenciones deben considerarse necesarias para mejorar la accesibilidad del inmueble o contribuir a su mantenimiento.

En el caso de obras que contribuyan a mejorar la accesibilidad, todos los propietarios estarán obligados a pagar siempre y cuando el coste de instalación (descontando subvenciones o ayudas públicas que se reciban), no sea mayor a la suma de doce mensualidades de la cuota de la comunidad de cada propietario.

Pero, de la misma manera que conviene no olvidar sus obligaciones a este respecto, también es necesario conocer sus derechos. Y es que, en lo que respecta a obras en elementos comunes y nuevas instalaciones los propietarios de locales comerciales tienen derecho a participar en la toma de decisiones. Su voto tiene el mismo valor que el de cualquier vecino en función de su cuota de participación, y siempre ha de tomarse en cuenta en los acuerdos de la junta de propietarios. 

Fachadas de locales comerciales

En lo que respecta a las fachadas de los locales comerciales ubicados en un inmueble, la doctrina general del Tribunal Supremo aconseja una interpretación flexible de la norma. De esta manera, aboga por permitir que los propietarios o arrendatarios de estos locales comerciales gocen de cierta libertad para llevar a cabo obras en la fachada siempre y cuando estas no supongan una alteración sensible de la misma, afecten a su seguridad o estructura general, o bien perjudiquen a los derechos de otros propietarios. 

Entre las limitaciones que podrían encontrarse cabe destacar la que representaría el hecho de que se tratara de una fachada protegida en su totalidad, o que contara con elementos en la zona del local comercial que estuvieran protegidos como los escaparates o los carteles.

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