El mercado inmobiliario en España está experimentando cambios y uno de ellos se ve reflejado en las solicitudes para cambiar el uso de locales a viviendas en el país. Teniendo en cuenta que los precios de los locales comerciales por metro cuadrado suelen ser inferiores a los de las viviendas, muchas personas eligen esta opción buscando un posible ahorro en la adquisición de una vivienda.

Sin embargo, antes de adentrarse en este proceso hay que tener muy en cuenta la normativa para el cambio de uso de local a vivienda, debido a que no en todos los casos se puede llevar a cabo. A continuación, te hablaremos sobre los requisitos legales que se deben cumplir para el cambio de uso y los principales pasos para hacerlo. Recuerda que con GILMAR podrás contar con servicios especializados en todos los pasos de este proceso, desde asesoramiento experto sobre todos los aspectos legales y normativos hasta un servicio completo para la reforma del local.

¿Qué implica el cambio de uso de local a vivienda?

Lo primero que hay que destacar es que el uso o naturaleza de un inmueble es el que se establezca en el Registro de la Propiedad. Aquí se define la actividad que se puede realizar en él, la cual está directamente relacionada con el Plan Urbanístico Municipal de la localidad donde se ubica y la adecuación técnica de la obra. Hay diferentes tipos de usos, según la administración y la legislación de la que dependa el inmueble, pero los más habituales son el residencial, económico-industrial, de servicios, de equipamientos, de espacios libres y de transportes e infraestructuras. 

Requisitos legales para el cambio de uso de local a vivienda

No todos los locales pueden ser transformados en viviendas. A continuación, te detallamos una serie de requisitos legales que se deben cumplir para empezar el proceso. 

Ten en cuenta que estos requisitos varían de acuerdo con la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la propiedad. Lo ideal es que cuentes con asesoramiento inmobiliario especializado en el área legal, como el que te podemos ofrecer en GILMAR. 

Superficie mínima y condiciones de habitabilidad

Dependiendo de las leyes que apliquen, el local deberá cumplir con una serie de requisitos en cuanto a su superficie, dimensiones y condiciones de habitabilidad. El local deberá cumplir con un mínimo en cuanto a su superficie útil (40 m2 en la Comunidad de Madrid) y a su altura (2,50 m en la Comunidad de Madrid). Se establecen también superficies mínimas para las diferentes áreas de la vivienda (incluyendo los baños, los dormitorios y la cocina) así como condiciones de salubridad, ventilación e iluminación natural. 

Normativas urbanísticas

Para poder hacer el cambio de local a vivienda, es muy importante que la propiedad se encuentre en una zona permitida para uso residencial. Es fundamental consultar las regulaciones específicas de la localidad. Antes de empezar el proceso, verifica la clasificación urbanística del local. 

Certificados y licencias necesarias

El Código Técnico de Edificación es el conjunto de normas que establecen las condiciones mínimas de construcción en España según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.  El proyecto de cambio de uso debe cumplir con todos los requisitos establecidos en el Código Técnico de Edificación, que pueden dividirse entre los siguientes conceptos: 

  • Seguridad estructural
  • Seguridad en caso de incendio
  • Seguridad de utilización y accesibilidad
  • Ahorro de energía 
  • Protección frente al ruido
  • Salubridad 

Es importante que adquieras todos los permisos y licencias que sean necesarios para las obras de adaptación y reforma. Estas incluyen la licencia de cambio de uso, la licencia de obra (si es necesaria para transformar la naturaleza del inmueble) y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (para convertir el inmueble a vivienda). 

Pasos para cambiar el uso de un local a vivienda

Cambiar el uso de un local a una vivienda puede ser complejo y requiere de cierto conocimiento y de experiencia en el sector. Si quieres adentrarte en el proceso con toda seguridad y confianza te recomendamos que apuestes por los servicios inmobiliarios de GILMAR: ofrecemos soluciones integrales para acompañarte en cada fase de tu proyecto.  

A continuación, te adelantamos los principales pasos para cambiar el uso de un local a vivienda.

Estudio de viabilidad

Se trata de un análisis previo realizado por un arquitecto o arquitecto técnico donde se determina la posibilidad normativa y económica de transformar un local comercial a una vivienda. Junto con el Certificado de Compatibilidad Urbanística emitido por el área de Urbanismo del municipio, el estudio de viabilidad asegura al propietario de la posibilidad de llevar a cabo el cambio de uso y del presupuesto necesario para ello.

Proyecto de cambio de uso

Es necesario presentar un proyecto de ejecución de cambio de uso redactado por un técnico, conforme a la normativa que aplique y visado por un Colegio Profesional.

Tramitación de licencias

Habiendo hecho los pasos anteriores, ya puedes presentar el proyecto en el ayuntamiento para tramitar las licencias de reforma del local y de cambio de uso. Para adquirir las licencias necesitarás pagar las tasas que apliquen y esperar a que se haga una revisión del proyecto. 

Realización de la obra

Una vez adquieras las licencias, se pueden empezar a efectuar las obras necesarias. Cuando termine la ejecución de la obra, los técnicos del ayuntamiento acudirán a realizar la inspección para comprobar si el resultado corresponde con el proyecto presentado.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez acabada la obra, deberemos presentar el certificado final de obra (realizado por el director de obra) en el ayuntamiento para que nos otorgue la licencia de primera ocupación. También hay que regularizar nuestra nueva vivienda en el registro y en el catastro, para lo cual deberemos ir a un notario para que realice unas escrituras de la nueva vivienda. De igual manera deberemos inscribir la nueva vivienda en el registro de la propiedad y en el catastro.

Ahora que has descubierto la complejidad del camino que hay que recorrer para cambiar el uso de un local a vivienda, deberías valorar la opción de un asesoramiento inmobiliario profesional como el de GILMAR, que te evitará una multitud de dolores de cabeza. Puedes contar con nosotros para todos los aspectos del proyecto. Dentro de nuestro departamento especializado de Locales e Inversiones, contamos con consultores expertos que te guiarán en todos los aspectos legales del proyecto y con GILMAR Soluciones Constructivas, nuestra división especializada en soluciones de reformas inmobiliarias a la medida.

Preguntas frecuentes sobre la normativa de cambio de uso de local a vivienda

¿Cuáles son los principales obstáculos al cambiar un local a vivienda?

Los principales obstáculos suelen ser la normativa urbanística local, los requisitos técnicos de habitabilidad, y la obtención de las licencias necesarias. Es crucial contar con un buen asesoramiento para superar estas barreras.

¿Cómo puede ayudarme GILMAR a hacer un cambio de uso de local a vivienda?

GILMAR es una de las inmobiliarias más fiables. Ofrecemos asesoramiento inmobiliario integral y personalizado, desde la búsqueda de la propiedad ideal hasta la gestión de todos los aspectos legales y financieros de los diferentes procesos. Te ayudaremos a saber si tu local puede convertirse en vivienda y, en caso de que sea así sea, lideraremos al proceso hasta el final. Nuestro equipo de profesionales está comprometido con tu satisfacción, proporcionando un servicio individualizado y de alta calidad.