Nueva Ley de Vivienda: ¿qué medidas podemos esperar?

Pese a que la legislatura actual se le aventura un plazo máximo de dos años, el actual Gobierno cada vez muestra más interés en la aprobación de una nueva Ley de Vivienda durante su mandato. El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, en diversas declaraciones ha dejado caer cuales serían los principales pilares sobre los que esta nueva norma se fundamentaría.

Entre ellos se encuentran la construcción de vivienda pública destinada al alquiler, la extensión de los contratos de arrendamiento de los tres a los cinco años, la penalización de la tenencia de viviendas vacías, la regulación de los apartamentos turísticos, la mejora del tratamiento fiscal de la vivienda en alquiler o que las SOCIMIs empiecen a pagar el Impuesto de Sociedades.

Desde Gilmar queremos trasladar qué visión hay desde el sector de estas medidas valiéndonos de nuestra experiencia como inmobiliaria que lleva varias décadas al pie del cañón.

Pisos turísticos y vivienda social

Entre las medidas que están sobre la mesa, figura la regulación de los pisos turísticos y la promoción de vivienda pública. En este último aspecto, el Gobierno se plantea la construcción de 20.000 viviendas públicas para destinarlas al alquiler, mientras que para el alquiler turísticos se está planteando establecer una regulación a la par de someter a una mayor fiscalidad a plataformas como Airbnb. Estas dos medidas fueron examinadas la semana pasada desde Gilmar hablando de cómo el Gobierno puede ayudar al acceso a la vivienda.

En cuanto a los pisos turísticos, la evidencia empírica demuestra que las escaladas del precio del alquiler se han visto poco o prácticamente nada motivadas por los pisos turísticos. Establecer una regulación sobre este tipo de viviendas no tiene por qué ser negativo, pero si esta se traduce en una penalización puede conllevar más perjuicios que beneficios.

Por su parte, la promoción de vivienda social o de protección oficial, ya sea para el alquiler o la venta, son de las medidas más útiles para favorecer el acceso a la vivienda y contener escaladas excesivas de los precios. Esto se debe a que la vivienda social contribuye a aumentar la oferta de vivienda.

Pero también el establecimiento de un precio social bastante por debajo del precio de mercado dificulta que los precios de la vivienda privada puedan dispararse si existen alternativas a precios más baratos. No obstante, para eso el parque social de vivienda debería de alcanzar un porcentaje similar al de otros países de nuestro entorno (más del 20% del stock total de inmuebles) y recordemos que España está a años luz de esas cotas.

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Incentivos fiscales, pisos vacíos y nuevo contrato de alquiler

Los pisos vacíos son de las medidas que más se han ido oyendo estas últimas semanas y el Gobierno se ha movido en los últimos días entre no ir a por las viviendas vacías o bien -si finalmente establece una ley en contra de ellas- definir claramente que se puede considerar una vivienda vacía en el marco de un acuerdo de Estado sobre la vivienda. Desde el sector inmobiliario siempre se ha considerado más efectivo en lugar del castigo a quien no pone su casa en el mercado por miedo, incentivar que le resulte más atractivo poner su vivienda en alquiler.

En ello entra en juego los incentivos fiscales, medida que el Gobierno también se plantea. La efectividad de esta medida se sustenta en establecer unos incentivos al alquiler como compensación a cambio de que los arrendadores no pongan los precios del alquiler tan elevados. La experiencia en el sector inmobiliario señala que este último efecto es muy raro que se dé. Pese a las ayudas fiscales, un arrendador sigue manteniendo los mismos incentivos y mismo poder de negociación ante el arrendatario para poner el precio del alquiler y, además llevarse el beneficio fiscal.

Otra de las disposiciones que se plantean como las principales favoritas a figurar en la nueva Ley de Vivienda, es la vuelta a los contratos de cinco años en el alquiler. No en vano, una de las principales medidas que señaló el PSOE que haría en cuanto llegara a la Moncloa es modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). De hecho estando en la oposición el actual partido de Gobierno presentó una Proposición de Ley a tal sentido y su principal socio parlamentario, Unidos Podemos, también hizo lo propio.

Este tipo de medidas sirve para dar una mayor estabilidad en los contratos tanto a arrendatarios como a inquilinos pero especialmente a estos últimos que en los últimos años han sufrido importantes subidas del precio del alquiler.

Impuesto de sociedades a las SOCIMIs

Las SOCIMIs no pagan el impuesto de sociedades y gozan de una bonificación del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados. A cambio, están obligadas a distribuir el 80% de los beneficios obtenidos por las rentas de los alquileres y el 50% en el caso de venta de los activos.

Como comentamos en su día sobre la recuperación del sector inmobiliario y su traslado a los mercados bursátiles, las SOCIMIs son la adaptación española de los vehículos de inversiones inmobiliarias (REIT por sus siglas en inglés), ya en funcionamiento en otros países, y que gozan de una transparente, sencilla y sobre todo ventajosa legislación por lo que se siguen constituyendo a velocidad constante y resultan bastante atractivas para la inversión extranjera.

El imponerles ahora una carga tributaria acarrearía un incremento de los ingresos fiscales por parte del Estado. Pero por otra parte, las SOCIMIS se instauraron con unas reglas de juego específicas para atraer la inversión, y cuyo cambio a peor podría provocar que la inversión huyera de ellas o que inversores afectados interpusieran demandas al Estado que podrían terminar en multas. El Estado en este caso deberá estudiar y poner en la balanza los pros y contras que acarrearía esta decisión y en base a ello decidir si finalmente cambia o no la fiscalidad a las SOCIMIs.

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