La escalada del precio del alquiler desinfla la demanda y reduce el riesgo de burbuja

Sin lugar a dudas la subida del precio de los alquileres es uno de los temas de actualidad del momento. En realidad, todo aquello que reavive los miedos de poder regresar a la anterior burbuja inmobiliaria genera bastante atención por parte del público. Y es por ese motivo por el que desde Gilmar y desde este blog hemos querido dar visibilidad a análisis tanto propios como ajenos sobre la posibilidad real de retorno a una burbuja en base a las actuales dinámicas del mercado inmobiliario.

En esta ocasión, quienes han presentado un informe esta misma semana son los expertos de Fotocasa, en su “Radiografía del mercado de la vivienda 2017-2018”, que desgranamos a continuación

Alquiler: la oferta se mantiene pero al demanda cae

En este documento los expertos empiezan señalando que un 23% de la población española mayor de 18 años ha estado activo en el mercado de la vivienda en los últimos 12 meses, ya sea para comprar, vender, alquilar (como arrendador o como arrendatario) o han intentado alguna de estas acciones. Para más datos, en este post hablamos de cómo elegir entre vender o alquilar una vivienda.

Esta cifra supone un significativo descenso respecto al 28% que se registró el pasado año. Es decir: hay menos gente participando en el mercado inmobiliario en su conjunto. A la hora de explicar este descenso de cinco puntos porcentuales los analistas no dudan en señalar en el alquiler la principal causa, más concretamente en el lado de la demanda del mercado.

“La gran diferencia en el mercado respecto a los datos del año 2017 está en la demanda de alquiler. Tanto si la operación se cerró como si se buscó casa para alquilar pero no se encontró; tanto si era en un piso compartido o se trataba de una vivienda completa; en todos estos casos hay menos proporción de gente participando que un año antes. El resultado es un descenso cercano al 36% en la cifra de demandantes de vivienda en alquiler: si en 2017 había un 14% de personas mayores de 18 años que habían alquilado o intentado alquilar una vivienda, en 2018 ese porcentaje es del 9%”, indican en el informe.

Por su parte, la oferta de alquiler se mantiene, con lo que mientras la oferta mantiene su ritmo de crecimiento y la demanda aminora el suyo, la inercia de subida de los precios debería ser menor y alejar con sí el riesgo de que se produzca una burbuja generalizada de precios del alquiler en el conjunto de España (ver gráfico).

Fuente: Fotocasa

Madrid y Cataluña llevan la batuta

Los expertos de Fotocasa al desagregar por territorios la caída global de la demanda del alquiler encuentran que es en las CC.AA. de Madrid y Cataluña, más concretamente en sus respectivas capitales, donde se encuentra los principales focos de su corrección. Un hecho por otra parte lógico, teniendo en cuenta que en estos dos municipios es donde se han producido las subidas más importantes de precio y por tanto donde la dinámica del mercado debe haber tenido un mayor efecto disuasorio sobre la demanda.

En concreto, el informe señala que “los descensos más significativos en la demanda particular de alquiler se detectan en la Comunidad de Madrid y Cataluña, donde se encuentran las dos grandes capitales y donde los precios, según los datos del Índice Inmobiliario de alquiler de Fotocasa, han alcanzado los máximos de los años del boom. Así, en Madrid, el porcentaje de quienes han alquilado una vivienda ha caído cinco puntos: del 9% al 4%. En Cataluña el descenso ha sido menos acusado: en 2017 había un 7% de personas que habían alquilado como arrendatarios y en 2018 son un 4%.

De hecho, Madrid registra peores números que Cataluña en comparación con 2018 en casi todos los segmentos del mercado. Pero es necesario considerar que el peso de Madrid capital y los municipios que componen el extrarradio de esta Comunidad es mucho mayor que la del área metropolitana de Barcelona en el conjunto de Cataluña”.

Fuente: Fotocasa

Conclusiones finales del informe de Fotocasa

Dentro de las conclusiones finales del informe, los expertos señalan que pese a que en el mercado del alquiler se esta dando esta desaceleración, esto no supone que el actual dinamismo del mercado inmobiliario se esté deteriorando ya que el mercado de compraventa sigue manteniendo un buen tono. Lo que sí indican los analistas es que este comportamiento asimétrico entre alquiler y compraventa podría ser síntoma que -con motivo de la fuerte subida de los alquileres en algunas ciudades- “las ideas que refuerzan las ventajas de la compra frente al alquiler recuperan terreno en la mentalidad de los españoles”.

Este hecho desde Gilmar no nos sorprendería ya que en anteriores ocasiones analizamos que si bien en los últimos años se ha producido en España una mayor inclinación hacia el alquiler en vez de a la propiedad inmobiliaria, este fenómeno no es exclusivo de España sino que se da en el conjunto de países de la eurozona. Es más, según los datos de Eurostat España no es ni de lejos el país del área euro donde la mayor propensión al alquiler frente a la propiedad haya tenido su mayor crecimiento.

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