En contextos como el de una crisis económica, las personas que cuentan con un amplio patrimonio cuentan con una herramienta que puede ayudarles a saldar cualquier deuda económica que puedan adquirir. La dación en pago es una de las más útiles, ya que permite hacer frente a pagos en los momentos en los que no se dispone de liquidez. 

En GILMAR te brindamos el asesoramiento inmobiliario que necesites en cada momento. Nuestros profesionales te informarán de todas las herramientas a tu alcance para gestionar de forma eficiente tus propiedades.

Definición de dación en pago

De acuerdo a la definición del Banco de España, la dación en pago “Consiste en la entrega al banco de la vivienda que garantiza el préstamo a cambio de dar por cancelada la deuda pendiente.”

Este es un método que permite hacer frente a un pago pendiente entregando un bien con el propósito de solventar dicha deuda. Para que esto sea aceptado es necesario que medie un acuerdo entre el deudor y el acreedor. Su uso es más habitual entre particulares, pero también puede darse en empresas.

En el caso de particulares con una vivienda hipotecada esta suele suponer la cancelación de la deuda y, por tanto, un respiro para su economía. Mientras tanto, las empresas recurren a ella cuando no pueden hacer frente al pago de sus obligaciones a corto y medio plazo.

Proceso de dación en pago

Habitualmente se recurre a la dación en pago como alternativa a la ejecución de la hipoteca cuando los deudores se encuentran en el umbral de exclusión. Sin embargo, a pesar de ser una herramienta útil para estos, no les exime de tener que hacer frente a las deudas asociadas a la vivienda (aquí te explicamos cómo saber si un piso tiene cargas asociadas antes de su compra).

Solicitud y evaluación

El primer paso para recurrir a la dación en pago es hablar con tu entidad bancaria sobre tu situación económica y personal para que pueda evaluar si esta es una buena opción para afrontar la deuda o potencial deuda. Es normal que en esta parte del proceso el banco también ofrezca otras oportunidades de liquidar la hipoteca sin necesidad de renunciar al inmueble.

Lo fundamental es que la entidad analice a conciencia la situación de cada persona para tomar la decisión adecuada para ambos.

Valoración del inmueble

Una vez considerada la dación en pago se procede a la valoración del inmueble por parte de la entidad bancaria. Gracias a esta se recibe el asesoramiento adecuado sobre el valor actual del inmueble que quiere utilizarse para liquidar la deuda. El profesional al cargo debe cotejar la tasación realizada en el momento de la concesión de la hipoteca con la realizada en el momento de solicitud de dación en pago para garantizar que no hay discrepancias con respecto a las características del inmueble. 

Aceptación y formalización 

Una vez aceptada la dación en pago esta debe formalizarse firmando una escritura de dación en pago en el notario junto con un representante de la entidad bancaria. Una vez hecho el trámite, la casa pasa a ser propiedad del banco, por lo que deberá abandonarse en el plazo pactado con este. 

Los trámites de inscripción de la vivienda como propiedad del banco y la cancelación registral de la hipoteca los llevará a cabo la gestoría de la entidad. Además, la entidad también es la responsable de asumir los gastos administrativos en la gran mayoría de los casos. 

Sin embargo, será necesario pagar los siguientes impuestos:

  • El IBI correspondiente al período del año transcurrido hasta la cesión.
  • La plusvalía municipal en caso de que se ceda la vivienda por un valor superior al de la compra si no es una vivienda para uso habitual.

En los casos en los que la vivienda se destine a residencia habitual se estará exento del pago de la plusvalía municipal. Y si, además, esta cesión de la residencia habitual se hace por un valor superior al de compra se estará exento de pagar el IRPF por la ganancia. 

Circunstancias que llevan a la dación en pago

Como ya hemos dicho, la dación en pago es una alternativa a la ejecución de la hipoteca siempre y cuando los deudores se encuentren dentro del umbral de exclusión establecido. Este umbral queda establecido mediante los siguientes requisitos:

  • La suma de las rentas de la unidad familiar del deudor no debe superar el límite establecido (tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de 14 pagas).
  • La unidad familiar debe haber experimentado un cambio drástico en su situación económica en los cuatro años anteriores a la solicitud o encontrarse en situación de vulnerabilidad.

Entre las situaciones de vulnerabilidad posibles encontramos:

  • Tener familia numerosa.
  • Ser familia monoparental con hijos a cargo.
  • Ser una familia con hijos menores de edad.
  • Ser una familia con miembros que tengan una discapacidad superior al 33%.
  • Que uno de los miembros de la familia sea víctima de violencia de género.
  • Que el deudor sea mayor de 60 años.
  • Que la cuota de la hipoteca sea superior a la mitad de los ingresos de la familia.
  • Que ningún miembro de la familia tenga bienes o derechos para resolver la deuda.
  • Cuando la hipoteca es de la vivienda habitual y no se tienen más propiedades.

Para poder acogerse a la dación en pago también es necesario que el inmueble cumpla los siguientes requisitos:

  • En ciudades de más de 1 millón de habitantes el valor máximo será de 200.000 euros.
  • En ciudades de 500.000 a 1 millón de habitantes el valor máximo será de 180.000 euros.
  • En ciudades de más de 100.000 habitantes y menos de 500.000 el valor máximo será de 150.000 euros.
  • En ciudades con menos de 100.000 habitantes el valor máximo será de 120.000 euros.

Alternativas a la dación en pago

La entidad bancaria en la que se solicite la dación en pago puede plantear alternativas a la misma a fin de que los propietarios puedan mantener su inmueble:

  • Reestructuración de deuda hipotecaria: Permite ajustar los pagos en función de las posibilidades del deudor. 
  • Venta consensuada: Permite al propietario vender el inmueble para pagar la deuda, con la posibilidad de una quita si la venta no cubre el total de la misma. 

Contar con el asesoramiento especializado adecuado es fundamental en casos como este, ya que permitirá analizar cada alternativa de forma más eficiente.

Consideraciones legales y fiscales

La dación en pago se regula en buena parte gracias al Código Civil y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Pero también es posible encontrar regulación de la misma en lo que respecta a la vivienda en el Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre.

Algunos de los artículos más importantes del Código Civil al respecto son:

  • Artículo 1116. Establece que el deudor no puede obligar al acreedor a que reciba otra cosa diferente, aunque esta sea de igual o mayor al valor que se debe. Indica la obligatoriedad del acuerdo entre las partes.
  • Artículo 1157. Establece que la deuda se extingue en el momento de producirse la transmisión del bien o prestación.

En GILMAR contamos con servicios de valoración, asesoría jurídica y financiera, préstamos inmobiliarios (hipotecas) o tasación oficial, que resultan imprescindibles antes de considerar la dación en pago. Consúltanos sin compromiso si estás valorando esta opción.