Qué es el proindiviso y cómo se disuelve

El proindiviso o condominio o copropiedad o comunidad de bienes, es un concepto jurídico que significa que una persona tiene el derecho de propiedad sobre un bien de forma parcial. Es decir, compartiendo la propiedad con otras personas y no teniendo ninguna de ellas la plena propiedad.

Por lo tanto, existe proindiviso cuando la propiedad pertenece a varias personas. Por ejemplo, es muy frecuente que varias personas compren en común un inmueble o reciban en herencia una vivienda o una finca. En este caso dichas personas compartirán la propiedad de estos bienes inmuebles, que serán considerados un proindiviso, siendo de ellos copropietarios, cotitulares o comuneros.

En el caso de un inmueble, el proindiviso no se concreta en una parte exacta de éste sino en una cuota abstracta la cual representa el porcentaje que pertenece a cada persona en la propiedad.

Pero este concepto suele generar problemas en un amplio número de casos, estando regulado en el Código Civil español a partir del artículo 392. Se trata de una situación que se da de forma muy habitual en las herencias o en los divorcios cuando se realiza la liquidación de gananciales.

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Problemas más habituales que se derivan del proindiviso

Al compartir la propiedad de un inmueble con varias personas los problemas que se pueden originar son muchos y variados, incluso aunque los copropietarios mantengan una buena relación entre ellos. Por este motivo existen una serie de importantes desventajas en esta modalidad de propiedad. Veamos a continuación algunas de las más significativas:

• Ningún copropietario tiene capacidad para usar el bien común sin el consentimiento de los demás.
• No es posible donar, hipotecar o vender sin la aprobación del resto de los copropietarios (aquí más información sobre cuánto se tarda en vender un piso)
• Suele implicar la necesidad de que sea gestionado mediante el acuerdo constante entre copropietarios.

Pero el tener que llegar a acuerdos constantes no siempre es posible. Para esos casos, se prevé la disolución del proindiviso.

Cómo se disuelve el proindiviso

La ley permite a los copropietarios de un proindiviso exigir su disolución en cualquier momento, para de esta forma evitar los problemas anteriormente citados. Por este motivo, ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos podrá solicitar en cualquier momento que se divida la cosa común. Sobre los bienes que se obtengan tras la disolución o extinción, los propietarios sí que tendrán plenos derechos.

Siempre se podrá disolver el proindiviso por alguno de los siguientes motivos:

• Consolidación. Tiene lugar cuando uno de los comuneros hace suyas las cuotas o porcentajes de los demás o bien todos ellos las transmiten a un tercero.
• Pérdida o destrucción de la cosa común.
• Renuncia de los comuneros a la cosa común.
• División de la cosa común.

El procedimiento a seguir para la resolución del proindiviso variará en función de si éste es o no divisible. Veamos a continuación cada uno de los casos:

Proindiviso divisible

Este sería el caso, por ejemplo, del dinero o de una finca que se pueda dividir por parcelas. En estos casos basta con repartir el dinero o la finca entre los copropietarios en función de la cuota de participación de cada uno de ellos. Siempre que el bien común pueda dividirse sin perder su valor, el proindiviso se puede disolver. En el caso de no haber acuerdo entre los copropietarios los interesados en la disolución podrán acudir al juez para que sea él quien realice la partición.

Proindiviso indivisible

Si realizamos la partición de un bien indivisible, éste dejará de ser útil y perderá su valor. En este caso, la única vía de disolución del proindiviso es la venta del bien, es decir, que lo adquiera un tercero o bien que uno de los copropietarios compre su parte al resto.

Igual que ocurre con el proindiviso divisible, en el caso de no llegar a un acuerdo entre las partes, habrá que acudir a la justicia para que el juez ordene la subasta judicial. El resultado sería el mismo que si se vendiera el bien a un tercero con una única diferencia: en las subastas el precio de venta suele ser mucho menor que el que se consigue poniendo a la venta el bien en el mercado. Por este motivo es tan importante que se intente llegar a un acuerdo previo entre todos los copropietarios.

Derechos de un copropietario de un proindiviso

Derechos del comunero relativos al uso de la cosa común

Cada copropietario podrá usar la cosa común, siempre que:

• La utilice de acuerdo con su destino.
• No perjudique el interés de la comunidad.
• Respete el derecho de los demás copropietarios.

La regla general sería el uso solidario y simultáneo de la cosa común, es decir, todos los copropietarios al mismo tiempo. Sin embargo, lo más conveniente y habitual es que los copropietarios acuerden el uso por turnos para evitar situaciones incómodas o cuando las circunstancias desaconsejan el uso simultáneo. También podrán los copropietarios acordar el uso exclusivo a favor de uno de ellos.

Derechos relativos al disfrute y conservación del bien común

Cada copropietario dispone de los siguientes derechos:

• Participación en los beneficios y en las cargas de la cosa común, en proporción a sus cuotas.
• Obligación hacia los demás copropietarios de participar en los gastos de conservación de la cosa común. Solo en el supuesto de renunciar a la cuota en la comunidad, podrá un copropietario eximirse de esta obligación.

Derechos relativos a administración y alteración de la cosa común

Hay que distinguir entre administración y alteración de la cosa común, ya que se trata de situaciones diferentes. En el caso de la administración de la cosa común nos referimos al aprovechamiento o disfrute del bien y tiene carácter transitorio.

Para realizar actos de administración es necesario el acuerdo de la mayoría de los copropietarios. Será preciso acudir al juez si no hay acuerdo de la mayoría o si el acuerdo mayoritario es gravemente perjudicial para los interesados en la cosa en común.

La alteración de la cosa común se refiere a la disposición del bien y tiene carácter permanente. Para efectuar actos de alteración o disposición será preciso el acuerdo unánime de todos los copropietarios, aunque sea beneficioso para la comunidad.

Podemos distinguir entre:

• Alteración material, como pueden ser por ejemplo obras de mejora en un inmueble.
• Alteración jurídica, como por ejemplo la venta de la cosa común o la constitución de una hipoteca.

Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común

Cualquier copropietario podrá ejercitar acciones judiciales en beneficio de la comunidad o comparecer en juicio para defenderlas.

Derecho a la división de la cosa común

Todo copropietario tiene derecho a solicitar la división de la cosa común.

Derechos de los comuneros respecto a su porción o cuota

Cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y de sus frutos o utilidades. En consecuencia, podrá vender o hipotecar libremente su porción o cuota.
La única limitación a este derecho es el derecho de adquisición preferente de los demás comuneros.

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