Si al buscar en venta un piso de obra nueva en Madrid o en cualquier otra ciudad de España has leído alguna vez las siglas AFO pero no sabes a qué se refieren no te preocupes, porque vamos a contarte qué significan. ¿Qué es un AFO? Cuando hablamos de un AFO nos referimos al acta de final de obra, un documento que acredita que la obra de la nueva vivienda ha terminado y se ha llevado a cabo de acuerdo con el proyecto de ejecución y las licencias aprobadas previamente. 

Se trata de un documento de gran importancia, ya que permite que el promotor obtenga la cédula de habitabilidad y de primera ocupación en el ayuntamiento. Un documento también esencial para acreditar la legalidad de una reforma y evitar que sea considerada reforma sin licencia.   

En este documento de fin de obra también debe fijarse el inicio de los plazos de garantías y reparación del edificio de nueva construcción. Así, de producirse desperfectos o vicios ocultos, se puede reclamar de forma legal a la parte correspondiente: en el caso de desperfectos en la edificación sería el promotor, y en el caso de problemas en instalación de servicios de agua o electricidad sería la dirección facultativa de la obra.

En el mundo del urbanismo hay que tener cuidado y no confundirse con el acrónimo AFO. Ya que en determinados organismos se utiliza el término AFO para denominar a las viviendas “asimiladas a fuera de ordenación”. Se trata de aquellas viviendas ilegales que han buscado una legalización de su situación por prescripción de la infracción urbanística infringida. 

Pero centrémonos en el AFO que nos interesa que es el Acta de Fin de Obra.

Cuándo se necesita un AFO

Como puedes ver, la importancia del documento de fin de obra es fundamental, ya que esencialmente brinda protección legal para poder actuar en caso de problemas con la vivienda. Pero, ¿cuándo es necesario este documento?

Los casos en los que se necesita son muy claros:

  • Si eres promotor inmobiliario y has ordenado la edificación de viviendas.
  • Si eres un particular que ha decidido contratar la construcción de tu vivienda o de una vivienda que posteriormente pondrás en venta.
  • Si eres un particular que ha contratado una reforma que requiere de licencia de obra.

Tan importante como saber qué es un AFO es saber quién debe firmarlo. En el documento deben figurar las firmas del promotor o dueño de la obra, la del constructor, y es altamente recomendable que también figure la de la dirección facultativa de la obra para la posterior revisión. 

Para que este documento de fin de obra tenga total validez debe ser visado por el colegio de arquitectos que le corresponda, que también debe visar el certificado de eficiencia energética del inmueble para que este pueda ponerse en venta o alquilarse con posterioridad. 

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¿Por qué el Acta de fin de obra es importante?

No cabe duda que el AFO o documento de fin de obra es un documento esencial al marcar el inicio de los plazos de garantía y reparación de un edificio de nueva construcción. Algo que, sin duda, los nuevos propietarios agradecerán tener en el momento de estrenar su vivienda de obra nueva tal y como señala la Ley de Ordenación de la Edificación. 

Si esta firma y entrega del documento es sin reserva supone que la edificación en cuestión ha sido construida y entregada sin vicios ni defectos, tal y como se estableció en el contrato de obra. En estos casos la garantía que establece el AFO comienza en el mismo momento en que esta se firma.

Sin embargo, si el documento de fin de obra se entrega con reservas, el plazo de la garantía comenzaría en el momento en que se subsanaran o repararan los vicios ocultos o defectos que se recogen en el acta. Tal y como aparecen reflejados en la Ley de Ordenación de la Edificación los plazos serían los siguientes:

  • 1 año por daños derivados de una ejecución deficiente, también llamados defectos de acabado.
  • 3 años por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble.
  • 10 años por los daños resultantes de los vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio. 
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Requisitos de un AFO

¿Qué requisitos deben darse para poder solicitar el documento de fin de obra? Según la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, marco legal sobre el que se apoyan las edificaciones de nueva obra, los requisitos son los siguientes:

  • Deben respetarse las garantías propias de la edificación, es decir, el promotor, la dirección facultativa de la obra y todos los profesionales que hayan intervenido en la misma tienen una responsabilidad civil durante 10 años en caso de daños causados por defectos en la construcción.
  • Debe poseer obligatoriamente el certificado de eficiencia energética de obra terminada sin excepción. 
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  • Se debe presentar el libro del edificio, el documento en el que se recoge la información sobre la construcción y su funcionamiento. En este documento también deben aparecer los principales agentes que han intervenido en la construcción (promotor, constructor, arquitecto jefe, obreros o instaladores de los suministros eléctricos, de agua…).

Como ya hemos dicho, contar con este acta de final de obra es crucial para el futuro propietario del inmueble, ya que le ofrece la garantía de poder reclamar ante posibles daños que se den en el edificio en el momento de la entrega, tanto si es sin reserva como sin ella. 

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