El duro impacto que sufrió el sector residencial con el estallido de la burbuja inmobiliaria no solo se notó en términos de destrucción de empresas y puestos de trabajo, también tuvo su incidencia en los mercados bursátiles. En concreto, el sector inmobiliario sufrió un descalabro del 93% de pérdida de su valor en Bolsa. Si en enero de 2007 el total de empresas inmobiliarias sumaban una capitalización bursátil (número de acciones de una empresa que cotizan en la Bolsa multiplicado por su precio en el parqué) de 51.139 millones de euros (máximo histórico), en mayo de 2012 (mínimo durante la crisis) su valor bursátil tocó fondo en los 3.619 millones de euros.

Desde ese momento, el sector inmobiliario inició una potente recuperación en la Bolsa en la cual las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) han jugado un papel clave. Concretamente y tal como señala el informe de 2017 de BME, desde mayo de 2012 hasta el cierre del recién terminado año, el valor bursátil del sector inmobiliario se ha revalorizado un 365% pasando de una capitalización bursátil de 3.619 millones a 16.728 millones de euros. De esos 16.728 millones de euros, un 73% lo suman las cinco mayores SOCIMIs cotizadas (Merlin Properties, Hispania, Axiare Patrimonio, Lar España e Inmobiliaria Colonial) con un valor de mercado agregado de 12.154 millones de euros.

Desde Gilmar, como empresa inmobiliaria hemos estado al tanto de cómo ha evolucionado la irrupción de las SOCIMIs en Bolsa, pues sabemos de la importancia que este tipo de sociedades ha tenido en el sector inmobiliario en el pasado reciente, como tendrá en el futuro inmediato.

Un repaso a la historia de las SOCIMIs

Actualmente, el sector inmobiliario en el mercado bursátil español está conformado por 63 empresas las cuales por su capitalización suponen el 2,2% del valor bursátil total de todas las empresas que están en la Bolsa española. De esas 63 empresas 48 son SOCIMIs (43 cotizan actualmente en el MAB y las 5 mayores en el Mercado Continuo), y su capitalización bursátil hace que supongan el 1,6% de la capitalización total de todas las compañías cotizadas en la Bolsa española.

La historia de estas sociedades comienza a finales de 2013, cuando el MAB inauguró el nuevo segmento de negociación de las SOCIMIs con dos incorporaciones: Entrecampos Cuatro y Promorent. El 2 de julio de 2014 se incorporaba al MAB la tercera de las SOCIMIs, Mercal Inmuebles. En 2015 se estrenaron ocho nuevas SOCIMIs y en 2016 lo hicieron 17 que junto con las 15 de 2017 totalizan un total de 43 empresas admitidas en el MAB.

Por su parte, las cinco grandes SOCIMIs cotizadas que han elegido el Mercado Continuo para cotizar, se han dedicado a la consecución de activos que les permitan hacer viables las apuestas que por sus proyectos han realizado grandes inversores internacionales. Merlin Properties es la mayor SOCIMI de las actualmente presentes en el mercado de valores español con una capitalización de 5.190 millones de euros, seguida de Inmobiliaria Colonial con 3.115 millones de euros, Hispania Activos Inmobiliarios con 1.618 millones de euros, Axiare con 1.452 millones y, en quinto lugar, Lar España Real Estate con un valor de mercado de 778 millones de euros.

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Características de las SOCIMIs

Gran parte del éxito bursátil de las SOCIMIs obedece a sus características. Las SOCIMIs son la adaptación española de los vehículos de inversiones inmobiliarias (REIT por sus siglas en inglés), ya en funcionamiento en otros países. Son sociedades cotizadas con un régimen fiscal específico cuya actividad se centra en el desarrollo, rehabilitación y explotación de inmuebles en alquiler (aquí hablamos de elegir entre vender o alquilar vivienda), tenencia de participación en otras SOCIMIs y desarrollo de actividades inmobiliarias accesorias.

Entre las características de las SOCIMIs destaca una cifra de capital social mínimo de 5 millones de euros y la cotización obligatoria en mercados regulados o en sistemas multilaterales de negociación, como es el caso del MAB. En cuanto a su regulación fiscal, las SOCIMIs no pagan el impuesto de sociedades y gozan de una bonificación del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados. A cambio están obligadas a distribuir el 80% de los beneficios obtenidos por las rentas de los alquileres y el 50% en el caso de venta de los activos.

Se observa que las SOCIMIs gozan de una transparente, sencilla y sobre todo ventajosa legislación por lo que se siguen constituyendo a velocidad constante y resultan bastante atractivas para la inversión extranjera. Según datos del Informe BME, a principios de diciembre de 2017 las participaciones significativas declaradas de inversores extranjeros en el capital de Merlin Properties, Hispania, Axiare Patrimonio, Lar España e Inmobiliaria Colonial se situaron en el 7%, 75%, 14%, 59% y 23%, respectivamente.

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