Vender un inmueble conlleva una serie de responsabilidades de carácter tributario, como declarar la venta y pagar los impuestos correspondientes a la ganancia patrimonial. Pero esto varía cuando el contribuyente vende su vivienda habitual y el dinero de la venta es utilizado para adquirir otra. En este caso es posible beneficiarse de la exención del pago de impuestos por reinversión en vivienda habitual. 

Una reinversión en vivienda habitual es la que se produce cuando, en un plazo menor de dos años vendemos nuestra propiedad, aquella en la que residimos habitualmente, y compramos una nueva para residir también de forma habitual. Este plazo se aplica tanto en el “antes” como en el “después” de vender la vivienda: 

  • Si vendemos la vivienda habitual tendremos dos años para comprar una nueva vivienda habitual.
  • Si compramos una vivienda habitual tendremos también dos años para vender nuestra actual vivienda habitual, y que cuente como reinversión de cara a hacienda y al pago de impuestos. 

Una vivienda habitual es aquel inmueble en el que hemos residido durante un mínimo de tres años y de forma continuada. Este plazo puede reducirse si tiene lugar alguna de las siguientes situaciones:

  • Un divorcio.
  • Cambio de empleo y obtención del primero.
  • Fallecimiento del contribuyente.
  • Traslado por motivos laborales.
  • Circunstancias que exijan el cambio de domicilio necesario.

Una vez que hayamos adquirido el nuevo domicilio habitual, dispondremos de un plazo máximo de doce meses desde la compra o desde que se terminen las obras del inmueble para trasladarnos, es decir, para comenzar a vivir en ella. Si hemos comprado una vivienda sobre plano también contará como una reinversión, aunque aún no podamos residir todavía en ella.

Las circunstancias personales cambian y con la reinversión se quiere proteger en cierta manera la evolución natural de las unidades familiares. La compra de la primera vivienda se suele hacer de manera conjunta en pareja y habitualmente pasa que, con los años el tamaño de la familia crece y se necesiten más habitaciones, más servicios u otra ubicación.

Al hablar de residencia habitual y de propiedad quedan fuera de la exención aquellas operaciones donde el propietario compra para arrendar o existe algún usufructo sobre la propiedad. 

 

¿Cuánto tiempo tengo para hacer la reinversión en vivienda habitual?

Uno de los requisitos con los que hay que cumplir y el más importante para poder disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual, establecido por la normativa, es que existe un plazo máximo de dos años para reinvertir en una nueva vivienda habitual. Estos dos años exigidos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta. 

Tal y como hemos comentado anteriormente, este plazo significa que, si vendemos hoy nuestra vivienda habitual, la ley nos exige que tenemos que comprar una nueva vivienda habitual antes de que transcurran dos años para poder aplicar la exención. A su vez, si compramos una nueva vivienda habitual antes de vender la otra, tendremos que hacerlo durante los dos próximos años si queremos quedar exentos de pagar el IRPF.

¿Cómo afecta a mis impuestos?

El aspecto más interesante de la reinversión en vivienda habitual es que permite ahorrar los impuestos a pagar en la declaración anual de la renta, consiguiendo unos beneficios por el uso de esta cantidad ahorrada en ganancias en otra inversión. Por lo que, al considerarse una reinversión, estaremos exentos de abonar los impuestos en la declaración de la renta. 

Tipos de reinversión vivienda habitual

Habitualmente el dinero obtenido por la venta no coincide exactamente con el que hemos pagado por la compra de la nueva vivienda, por este motivo hay diferentes tipos de reinversión que afectarán de una manera u otra a la declaración de la renta. 

Los tres tipos de reinversión de vivienda que existen son:

  • Total. Ocurre cuando se reinvierte todo el dinero de la venta de nuestra vivienda habitual en la adquisición de una nueva vivienda habitual. En este caso el contribuyente queda exento de cualquier tipo de tributación, ya que no habrá percibido ningún rendimiento o ganancia patrimonial con la transacción, sino que reinvierte la totalidad del dinero en la compra de una nueva vivienda habitual. 
  • Parcial. Tiene lugar cuando el contribuyente decide reinvertir en la compra de una vivienda habitual sólo una parte del dinero obtenido por la venta de su anterior vivienda habitual. En este caso Hacienda considera que ha habido una reinversión parcial y, en consecuencia, el contribuyente debe tributar los impuestos correspondientes a la parte que no haya reinvertido. 
  • Con financiación. También puede ocurrir que hayamos comprado la nueva vivienda habitual antes de vender la antigua vivienda. Esto implica que no hemos podido llevar a cabo la reinversión y que hayamos contratado una hipoteca. En este caso no podremos disfrutar de la exención y para poder disfrutar de la exención completa de impuestos tendríamos que cancelar la hipoteca contratada. 

Exenciones a la hora de pagar impuestos por reinversión en vivienda habitual

Además de la reinversión de vivienda habitual, existen otros casos en que los que el contribuyente está exento de pagar los impuestos en la declaración de la renta en caso de venta de su vivienda habitual:

  • Mayores de 65 años. Si el contribuyente es mayor de 65 años estará exento de pagar el IRPF si vende su vivienda habitual.
  • Rehabilitación del inmueble. Los costes de la rehabilitación de la vivienda se podrán sumar al dinero de la reinversión siempre que no superen el 25% del precio de compra del inmueble.
  • Rehabilitación sin compra. Si se reinvierte el dinero de la venta en la rehabilitación de una vivienda que ya teníamos, ya sea por herencia o por donación. 

Por rehabilitación se entiende a toda aquella obra en la estructura del inmueble, y sin la cual no sería posible o seguro vivir en la casa. Todas aquellas obras de mejora o de estética no podrán incluirse en la exención del pago del IRPF.

Ejemplo de exención por reinversión parcial en vivienda habitual

Una persona vende su vivienda habitual por la suma de 400.000 euros y compra una nueva por 350.000 euros. Los 50.000 euros restantes son reinvertidos en reformar la nueva propiedad en reparaciones de la estructura, cubierta y fachada. En este caso, esta persona podría acogerse a la exención por reinversión total.

Pero si por el contrario esta persona decide invertir en la vivienda solo 200.000 euros y solicitar una hipoteca por los otros 150.000 restantes, en este caso deberá tributar en el IRPF por la parte no invertida en la nueva vivienda, es decir, por un total de 200.000 euros. En este caso habría una exención por reinversión parcial, quedando exentos de tributación solo los 200.000 euros invertidos en la segunda vivienda.

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