Subida sincronizada de los precios de la vivienda en el mundo, ¿qué riesgos trae?

En anteriores entradas desde Gilmar nos preguntábamos si se implicaban todo lo que debían las Administraciones Públicas en el sector inmobiliario. En nuestro análisis partíamos de una premisa en donde dejábamos atrás posiciones maniqueas (que más tienen que ver con corrientes ideológicas que con lo que la evidencia empírica en economía ha demostrado) que señalan que el Estado y el sector privado son entes antagónicos per se.

Encontrábamos que dentro del sector inmobiliario una colaboración público-privada estaba justificada por razones de equidad (el acceso a la vivienda es un derecho básico recogido en la Constitución y cuya implantación real requiere de algo más que la concurrencia entre la oferta y demanda de inmuebles), pero también por motivos de eficiencia. No en vano, se ha demostrado que el sector inmobiliario por su idiosincrasia puede ser el caldo de cultivo de burbujas cuya explosión se contagia al resto de la economía provocando crisis.

Recientemente el FMI ha puesto de nuevo el énfasis en la importancia cualitativa que tiene el sector residencial en la eficiencia global de una economía y de la relevancia que pueden tener determinadas políticas que se puedan aplicar desde las Administraciones Públicas en pro de mejorar dicha eficiencia. Vamos a desgranar con más profundidad lo que dice este organismo internacional.

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Cómo medir el peso cuantitativo de un sector en la economía

A la hora de medir el peso cuantitativo de un sector sobre el conjunto de una economía, una de las medidas que empleamos los economistas es dividir el Valor Añadido Bruto (VAB) de dicha área de actividad entre el Producto Interior Bruto (PIB) de esa economía. Al hacer eso, nos sale que el sector inmobiliario representa una sexta parte de la economía de Estados Unidos y de la mayoría de países que integran la zona del euro.

Es uno de los componentes principales del PIB pero tampoco es el más grande. Sin embargo, el devenir de ese sector es el que más afecta con diferencia la posibilidad de que pueda producirse una crisis financiera en un país. De hecho y tal y como apuntan desde el FMI, más de dos tercios de las crisis financieras de las últimas décadas estuvieron precedidas de un ciclo de auge y caída de los precios de la vivienda.

El motivo de que esto sea así reside en que los activos inmobiliarios son uno de los pilares básicos de la riqueza de las familias. Además, las hipotecas y otros préstamos relacionados con la vivienda son una parte importante de los activos bancarios en muchos países, así que una variación de los precios de la vivienda a la baja afecta a la solidez del sistema bancario y contribuye a depreciar enormemente la riqueza de las familias.

La sincronización en los últimos tiempos

La sincronización en el sector inmobiliario es un fenómeno que consiste en que los precios inmobiliarios en el mundo tienden a moverse cada vez más en el mismo sentido y al mismo tiempo. Sobre sus causas e implicaciones el FMI aborda estas cuestiones aquí. En cuanto a los orígenes de este fenómeno -además de la creciente integración de los mercados financieros que afecta a todos los sectores- se encuentran:

• Los bajos tipos de interés que han mantenido los Bancos Centrales
• La demanda de viviendas por parte de inversores institucionales y de personas adineradas que compran inmuebles en distintas ciudades a precios elevados y que tienen a tirar al alza de los precios de la vivienda en las grandes ciudades,
• Y el crecimiento económico coordinado que se ha dado en los últimos años en donde hasta en 120 países repuntó simultáneamente el crecimiento económico (el incremento del PIB es una de los principales catalizadores de la demanda y del precio de la vivienda).

Entre las implicaciones que trae esta sincronización destaca el mayor riesgo de que pueda generarse una crisis inmobiliaria. Además de los factores nacionales e internos de una economía que pueden afectar a que se desplomen los precios la sincronización incrementa la posibilidad de “contagio”.

Es decir, ahora el riesgo de que haya una crisis inmobiliaria es el riesgo de que dicha crisis se produzca dentro de esa economía más el riesgo de que esta pueda ser sobrevenida por la crisis que suceda en otro país del mundo y se extienda hasta esa economía. Ante este panorama, la colaboración público-privada en el sector inmobiliario es obligada, así como la vigilancia de las Administraciones Públicas en aplicar las políticas correctas cuando sean oportunas y así aumentar la resiliencia del sector.

¿Cuáles son esas medidas? El FMI señala varias además de la supervisión macroprudencial. Entre ellas las regulaciones que limitan el monto de un préstamo hipotecario en relación con el precio del inmueble, o el monto del pago mensual de la hipoteca en relación con el ingreso.

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