¿Qué es la tácita reconducción y cuándo se aplica?

Es muy importante que conozcas qué es la tácita reconducción y cómo se aplica si vas a alquilar una vivienda, tanto si eres el futuro inquilino como la parte arrendadora.

Y es que cuando llega la fecha de finalización de un contrato de arrendamiento, se pueden dar varios escenarios. Los más conocidos son, efectivamente, que termine la relación contractual entre las partes o, por el contrario, que se renueve. No obstante, hay una tercera circunstancia que puede darse y que no todo el mundo conoce: la tácita reconducción.

Esta tiene que ver con la duración acordada en el contrato inicial y, además, también con la forma en la que se fija la renta, independientemente de la forma en la que se realicen los pagos. A continuación, te vamos a explicar cuáles son los requisitos para que se produzca y cuáles son las características de esta nueva relación entre arrendador y arrendatario.

1. ¿Qué es la tácita reconducción?

Aunque sea poco conocida, en la práctica es muy común que un contrato de arrendamiento se prolongue durante años después de la fecha de extinción pactada. Esto se debe a la tácita reconducción, que es la nueva relación que surge entre un inquilino y su arrendador cuando finaliza el contrato firmado.

Pero aquí son muy importantes los matices. No hay que confundir la tácita reconducción con la prórroga tácita.

La primera se da una vez que se extingue la relación contractual, cuando se ha alcanzado la fecha máxima estipulada contractual o legalmente. Por tanto, se trata de un contrato nuevo. En una prórroga tácita, sea convencional o legal, se continúa con el contrato de arrendamiento original, sin variar su contenido.

2. ¿Cuándo se produce la tácita reconducción?

Una vez que el contrato de arrendamiento y sus prórrogas acaban, la relación entre arrendador y arrendatario entra en tácita reconducción si transcurren más de 15 días desde la fecha de finalización y el inquilino permanece en la propiedad sin que el propietario le solicite la devolución de la posesión del inmueble.

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Por ejemplo, si la última prórroga legal de un contrato de arrendamiento de vivienda finaliza el 1 de julio y la parte arrendadora no le comunica al inquilino la extinción del contrato antes de que transcurran los 15 días siguientes a esa fecha, se produce la tácita reconducción. Es decir, para evitar esto, el arrendador deberá enviar una notificación al arrendatario como máximo el 15 de julio.

A este respecto, es importante saber desde qué fecha se empiezan a contar estos 15 días. Según la ley, la duración mínima de un contrato de arrendamiento es de 5 años o 7 si es una persona jurídica. Por tanto, si en el contrato se establece un plazo menor, habría que esperar la prórroga obligatoria hasta los 5 o 7 años, más otros 3 años de prórroga tácita. Es decir, la tácita reconducción comenzaría, con la conformidad del arrendador, una vez transcurridos 8 años y 15 días.

En Gilmar contamos con un equipo de consultoría especializado en alquileres que puede ayudarte con los plazos de tu arrendamiento y la gestión de las notificaciones a tus inquilinos, para que alquilar tu vivienda no se convierta en un quebradero de cabeza.

3. Requisitos para la tácita reconducción

Se deben cumplir los siguientes requisitos para que un contrato entre en tácita reconducción:

1. Que en el contrato no haya una cláusula relativa a esta cuestión.
2. Que el inquilino no emplee los 15 días posteriores a la finalización del contrato para desocupar la vivienda o para cualquier otra cosa que retrase la entrega de llaves y de la posesión.
3. Que el arrendador no se haya manifestado en contra de que el arrendatario permanezca en el inmueble, ni le haya notificado el fin del contrato.
4. Dado que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no una prórroga del anterior, las partes deben tener capacidad para celebrar contratos.

Normativa aplicable al nuevo contrato

En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no se recoge la tácita reconducción, por tanto, este nuevo contrato está sometido a las normas del Código Civil.

Esto es importante porque si algo no está pactado expresamente por las partes en el contrato inicial, no se aplicarán las cláusulas de la LAU sino las del Código Civil, que suelen ser más favorables para los arrendadores.

4. Características del contrato por tácita reconducción

Con la tácita reconducción se extingue el contrato de arrendamiento inicial y surge uno nuevo con exactamente las mismas condiciones, salvo su duración.

Además, en caso de que en el contrato inicial interviniera un tercero como fiador o prestador de alguna garantía, con la tácita reconducción sus obligaciones al respecto terminarían. A no ser que en el contrato se acuerde lo contrario.

La duración del nuevo contrato

La duración del nuevo contrato generado está regulada por ley. No obstante, unos tribunales interpretan la ley de una forma y otros de otra.

La ley dice que la duración del nuevo contrato será anual si en el contrato original se fijó la renta de forma anual, mensual si se estableció de forma mensual y diaria si se estipuló de forma diaria. En los contratos es muy frecuente que se indique el total de la renta anual y que esta se abonará por mensualidades. Por ejemplo: “la renta acordada para el arrendamiento del inmueble objeto de este contrato es de 6.000 euros anuales, pagaderos por mensualidades de 500 euros cada una.”

¿Cuál es la interpretación de los tribunales?

El Tribunal Supremo se decanta por que la duración del nuevo contrato será conforme a la forma en la que se fijó la renta en el contrato inicial, con independencia de si esta se abona mensualmente o no. Es decir, si en el contrato pone: “la renta acordada para el arrendamiento del inmueble objeto de este contrato es de 6.000 euros anuales”, diga o no que se pagará por meses, la duración de la tácita reconducción será de un año.

No obstante, hay una excepción. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 31 de diciembre de 1994 el nuevo contrato tendrá una duración de 3 años y una vez transcurridos, habrá una nueva tácita reconducción, si se cumplen los requisitos; con la duración que corresponda según lo visto.

Por otra parte, algunas Audiencias Provinciales establecen que, aunque en el contrato se establezca que la renta es anual, si se indica que la renta se paga mensualmente entonces la tácita reconducción será mensual. Es decir, todos los meses nacería un nuevo contrato hasta que el arrendador comunique al inquilino que no desea continuar con el arrendamiento.

Como ves, estas cláusulas del contrato de arrendamiento son muy importantes. Así que, si quieres evitar que el alquiler de tu vivienda se prolongue más de lo deseado, los expertos de Gilmar pueden ayudarte a redactar el contrato de arrendamiento y a enviar las comunicaciones necesarias a tus inquilinos.

5. ¿Cómo evitar la tácita reconducción?

Si no se quiere renovar el contrato y aún no ha comenzado la tácita reconducción, el arrendador tiene que avisar al inquilino 4 meses antes de la fecha de finalización del contrato. Si es el inquilino el que no quiere continuar con el arrendamiento, debe avisar a la propiedad con 2 meses de antelación.

Como te hemos comentado, la redacción de la cláusula de la renta y la duración en un contrato de alquiler son muy importantes. Así que, si quieres asegurarte de que tu contrato de alquiler es legal y también beneficioso para ambas partes, lo recomendable es que cuentes con el asesoramiento de profesionales como los de Gilmar.