Tipos de interés hipotecarios: impuestos, sentencias, leyes y evidencia económica

El foco de la actualidad en los últimos días lo ha copado el Tribunal Supremo en relación a sus resoluciones sobre quien debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), es decir: sobre los tipos de interés hipotecarios.

La rectificación de la rectificación realizada por el máximo órgano de la Justicia en España y la posterior intervención del Gobierno con la aprobación de un Real Decreto en el que se establece que debe ser la entidad financiera y no el cliente quien pague ese impuesto ha abierto múltiples interrogantes.

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¿Qué va a pasar ahora? ¿A los futuros clientes les va a salir más baratas las hipotecas al ahorrarse ese impuesto o nada va a cambiar realmente porque lo que ahorres con el impuesto el banco se lo va a cobrar subiendo los tipos de interés de los prestamos hipotecarios y/o las comisiones? Desde Gilmar queremos arrojar un poco de luz sobre estas cuestiones.

¿Qué dice la evidencia económica?

A la hora de analizar la incidencia del IAJD o de cualquier otro impuesto, es necesario tener presente un concepto económico muy importante, la elasticidad. La elasticidad hace referencia a la capacidad de reacción de la oferta y la demanda en un mercado, ante cambios en aquellas variables que le influyen. Así pues, aunque nominalmente por ley se cambie que un impuesto caiga por el lado de la oferta (en este caso los bancos) en lugar de la demanda (en este caso los clientes), la carga del impuesto se terminará repartiendo entre la oferta y la demanda. Pero no a partes iguales, aquel lado del mercado con menor elasticidad será el que cargue con la mayor parte del impuesto, con independencia de lo que se establezca por ley sobre quien debe pagarlo.

No obstante, este proceso ni mucho menos es automático. Tanto la oferta como la demanda presentan mayores elasticidades en el largo plazo que en el corto (los consumidores y oferentes necesitan un tiempo para adaptar su conducta y capacidad productiva ante nuevas situaciones). Esto implica que, si bien en el largo plazo, el reparto de los costes impositivos entre oferta y demanda será similar al que se daba cuando el impuesto lo pagaban los clientes, durante un periodo de tiempo el lado de la oferta -hasta que se adapte por completo a la nueva situación- puede cargar a sus espaldas con una mayor parte del impuesto.

La siguiente pregunta es: ¿cuánto puede durar este impass? No se puede poner una fecha determinada, pero su duración será más corta cuanto mayor sea el poder de mercado de las entidades financieras, menor la competencia entre ellas y, por tanto, mayor su facilidad para trasladar a los clientes la parte que puedan de la carga fiscal del impuesto. En este aspecto, conviene señalar cual ha sido la evolución del grado de competencia y poder de mercado de las entidades bancarias en España.

Desde los años 80 hasta antes de la crisis, el sector bancario no se había caracterizado por una elevada competitividad y bajo poder mercado de sus entidades, precisamente. Esta situación con el estallido de la crisis lejos de revertirse se agravó en España con la reestructuración bancaria y el proceso de fusiones y concentraciones realizado.

Así pues la conclusión que podemos obtener en base a la evidencia es que el cambio legal -aunque durante un tiempo pueda hacer que los bancos carguen con una mayor carga del impuesto que la que tenían antes del cambio- no evitará que a la larga las entidades financieras encuentren alguna fórmula para trasladar parte de la mayor carga fiscal que soportarán en un inicio a los clientes, hasta los niveles previos que había antes del cambio legislativo.

Traslación parcial del impuesto

¿Cómo pueden trasladarles los bancos a los clientes parte del IAJD? Varios son los caminos. El más simple a priori sería mediante una elevación de las comisiones y los tipos de intereses de los préstamos hipotecarios. Sin embargo, esta vía entraña varias lagunas. Por un lado, el engordar demasiado las cláusulas puede hacer que las entidades financieras incurran en cláusulas abusivas que posteriormente les acarreen varapalos judiciales y en el pago de indemnizaciones, como ha sucedido en el pasado.

Otra forma sería una elevación global de los tipos de interés hipotecarios, pero esta medida también tiene sus peros pues la propia CNMC ha señalado que estará vigilante de que no se produzcan “pactos de precios”. Por otra parte, no hay que olvidar que en entornos de baja competencia además de acuerdos para tratar de elevar precios de forma conjunta, puede darse también una guerra de precios. Esto último se podía observar en el sector bancario en los últimos meses pues se había optado por una estrategia de captación de los mejores clientes del mercado, rebajando sustancialmente el precio de las hipotecas, especialmente las variables, y eliminando comisiones (la conocida como guerra hipotecaria).

Así las cosas, una de las medidas más plausibles que tendría la banca de trasladar parte del coste asociado de pagar el impuesto, no tendría porque ser cargar la subida de tipos de interés en los préstamos hipotecarios. Puede optar por repartirla en el conjunto global de los distintos tipos créditos que ofrecen. Una media que de efectuarse resultaría menos chocante para sus clientes, al estar más diluido su efecto y fácilmente justificable dentro del entorno actual de tímidos repuntes del Euríbor y los tipos de interés.

Tipos de interés hipotecarios en España

No obstante, esto son solo hipótesis de lo que puede pasar. Para estar más seguro de lo que sucederá en el futuro, conviene conocer cual es la situación actual sobre los tipos de interés hipotecarios en España, para así ver si su evolución futura muestra cambios significativos atribuibles a la traslación fiscal del IAJD. Para cotejar estos datos nos vamos a fijar en la evolución de los tipos de interés hipotecarios de las nuevas operaciones en España, pero también en el conjunto de la eurozona y en el de otras potencias económicas como Alemania, Francia e Italia. Siendo su evolución la que aparece mostrada en el siguiente gráfico.

Fuente: Banco Central Europeo

En ella se ve que el tipo de interés que los bancos cobran a los hogares españoles por sus créditos hipotecarios se encuentra levemente por encima de la media de los países de su entorno. En concreto, en un 1,96% anual frente al 1,81% de la media de la eurozona y también por encima de países como Francia (1,51%), Alemania (1,86%) e Italia (1,80%). Así pues, una familia española que quiera solicitar un crédito hipotecario se encuentra en estos momentos con unos costes más caros que los hogares de los países de nuestro entorno.

Los datos actuales son a septiembre de este año, con lo que la polémica del Tribunal Supremo ni el posterior Real Decreto aparecen reflejadas aún. No obstante, echar un vistazo ahora y posteriormente ver como evoluciona los tipos de interés hipotecarios en España en comparación al Euríbor y a lo que sucede en Europa, nos puede dar una idea de hasta que punto los bancos podrían estar tratando de cargar directamente sobre los intereses hipotecarios la carga fiscal del IAJD. En Gilmar seguiremos atentos a ver como evolucionan los acontecimientos.

Fuente: Banco Central Europeo datos a septiembre de 2018
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