Comprar o vender una vivienda no es una decisión que se tome a la ligera. Son muchos los datos a tener en cuenta para que la transacción inmobiliaria responda a nuestras necesidades y le saquemos la mayor rentabilidad posible. Todo esto se complica si además se trata de una doble transacción, vender para comprar, ya que tendremos que tratar de alcanzar las condiciones más favorables tanto para la venta como para la compra y lo más complicado, intentar que ambas transacciones coincidan en el tiempo.

Vender una vivienda para comprar otra es una decisión que requiere de planificación y un gran conocimiento del mercado. Por eso, si normalmente la experiencia de los agentes inmobiliarios es importante, en un caso como el de la venta de vivienda para comprar, esa experiencia será una ayuda inestimable. En cualquier caso, te damos a continuación algunos consejos que podrían ayudarte en este proceso.

¿Cuáles son los pasos a seguir para que la operación salga lo mejor posible?

1. Estudiar el mercado.

Lo primero es conocer el valor de tu vivienda en el mercado, así como el precio del metro cuadrado en los barrios o zonas en los que te propones comprar. La ayuda de un profesional durante todo el proceso va a ahorra mucho tiempo y dinero. A la hora de saber si el precio de la vivienda se ajusta al mercado, su experiencia y conocimiento resulta fundamental. Sería buena idea pedir al menos una tasación profesional de la vivienda para tener más información sobre el valor de la vivienda.

2. Tener en cuenta los gastos de venta y compra para fijar tu presupuesto.

Los gastos e impuestos por la venta de un piso se estiman entre un 10% y un 15% por ciento de su valor mientras que los correspondientes a la compra pueden estar alrededor de un 12% del mismo. Son importes elevados que no podemos ignorar a la hora de decidir el precio de venta de nuestra vivienda o de saber el presupuesto del que disponemos para adquirir un nuevo inmueble. Disponer de un buen asesoramiento sobre los gastos a asumir y un importe aproximado de los mismos es siempre un valor añadido.

Los gastos e impuestos a tener en cuenta al vender un piso son los siguientes:

  • Certificado energético de la vivienda. Debemos aportarlo obligatoriamente a la Notaría para su incorporación a la escritura de compra-venta.
  • Comisión inmobiliaria. Si confías la venta de tu vivienda en buenos profesionales será una inversión más que un gasto.
  • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Más conocido como Plusvalía municipal. La más reciente jurisprudencia reconoce que en caso de venta de la vivienda con pérdidas no sería obligatorio el pago del impuesto.
  • Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En la declaración anual de la renta tendrás que declarar la ganancia patrimonial obtenida con la venta de tu vivienda. No obstante, las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, pueden resultar exentas cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter, en los términos determinados por la ley del impuesto.

Para beneficiarse de esta exención, el contribuyente deberá tardar menos de dos años desde la venta en comprar o rehabilitar la nueva vivienda. Igualmente, se podrá aplicar la exención si la nueva vivienda habitual se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores.

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En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.

  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El IBI se devenga el primer día del año. De modo que, aunque siempre se puede negociar con el comprador el pago del mismo de forma prorrateada según la fecha de la compra, el sujeto pasivo es el titular de la vivienda a día 1 de enero.

Los gastos e impuestos a tener en cuenta en la compra de un piso son los siguientes:

  • Gastos de notaría y firma de la escritura.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto autonómico habrá que pagarlo en el plazo máximo de un mes a contar desde la fecha de la escritura de compra. El tipo impositivo que se aplicará sobre el valor de compra de la vivienda lo fija cada Comunidad Autónoma y oscila entre un 6,5% y un 10%. Es importante tener en cuenta que la normativa del impuesto por las Comunidades Autónomas reconoce reducciones del tipo impositivo para algunos casos como la adquisición de vivienda habitual por menores de 35 años, familias numerosas, personas con minusvalías, etc.
  • Si pides hipoteca, tendrás que pagar los honorarios por la gestión.
  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. Pon en venta tu vivienda.

¿Conoces el Home Staging? Es una técnica de marketing inmobiliario importada de Estados Unidos que consiste en sencillas técnicas para preparar la vivienda para su venta haciéndola más atractiva para los potenciales compradores.

El home staging no requiere de grandes obras, basta con pequeños retoques, cambios de mobiliario, organización del espacio y la decoración con el objetivo de aportar a la vivienda mayor valor, vender en menos tiempo y conseguir mayor margen de negociación del precio de venta. Plantéate si te interesa utilizar estas técnicas en la venta de tu vivienda. Nuestro equipo de profesionales te asesorará y te ayudará a realizar la venta en las mejores condiciones.

4. Comienza con la búsqueda de tu nueva vivienda.

Ahora que conoces el valor de mercado de tu vivienda y los gastos a asumir puedes determinar tu presupuesto para la compra de un nuevo inmueble. Lánzate a buscar la vivienda de tus sueños.

5. Organiza los tiempos.

¿Y si encuentras la vivienda que quieres comprar antes de vender la tuya? ¿Y si vendes tu vivienda antes de poder comprar otra a la que trasladarte?

Cuando vendes para comprar es imprescindible una buena negociación con la parte contraria. Deberás cerrar un contrato de arras en el que comprador y vendedor pactéis un margen de tiempo hasta la fecha de la firma de la escritura de compraventa. De esta forma tendrás tiempo para seguir buscando el piso de tus sueños sin perder la venta de tu actual vivienda o reservarás tu próxima vivienda habitual asegurándote un margen de tiempo para vender la actual, según el caso.

Un buen asesoramiento profesional tendrá en cuenta las circunstancias necesarias para garantizar que las negociaciones de la venta de tu piso y la compra de tu próxima vivienda habitual lleguen a buen puerto.

Culmina las transacciones inmobiliarias.

Finalmente, a la hora de firmar las escrituras de compra-venta ante Notario, debemos de tener en cuenta la financiación y las cargas y gravámenes de los inmuebles.

Si ha transcurrido el tiempo pactado en el contrato de arras de compra de tu nueva vivienda habitual y no has conseguido vender la actual, con lo que ni has cancelado la hipoteca de ésta ni tienes financiación suficiente para adquirir la nueva vivienda, puedes plantearte una hipoteca puente.

Una hipoteca puente es un producto financiero que engloba la hipoteca del inmueble que se quiere vender, en caso de que no se haya terminado de pagar y la del que pasará a ser la nueva vivienda actual con la ventaja de que, durante un periodo de carencia de capital, sólo se pagarán los intereses. Esto permite obtener un tiempo extra para la venta.

Por otro lado, si existía una carga hipotecaria sobre la vivienda vendida que se pretende cancelar en el momento del otorgamiento de la escritura de compra-venta con el importe de la transacción, la cancelación de la hipoteca se hará de la siguiente manera:

  • Cuando el banco no está presente en la compraventa. Se deberá solicitar un certificado con el saldo de la deuda. En la escritura se especificará cómo se va a cancelar y se adjuntará el certificado del banco. El vendedor abonará mediante transferencia al Banco de España, que es inmediata.
  • Cuando el banco está presente en la compraventa el comprador podrá preparar dos cheques bancarios, uno para el banco con destino a la amortización de la hipoteca y otro con el saldo restante para el vendedor.

En este caso es habitual que el comprador retenga al vendedor del importe de la compra la cuantía estimada de los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad para la cancelación de la hipoteca hasta que el vendedor acredite, mediante nota simple registral, que la carga ha sido cancelada.

Si los procesos de compra y venta de vivienda por separado ya consumen mucha energía, tiempo y recursos, la realización simultánea de ambos multiplica el desgaste. Durante todo el recorrido hemos señalado la importancia de contar con la ayuda de un equipo profesional del sector. La compañía de una empresa como Gilmar durante este proceso te ayudará a agilizar plazos y trámites y sobre todo te da la garantía de éxito gracias a su experiencia, al conocimiento y al amor por su trabajo.

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