La oferta de viviendas turísticas de Marbella es la más numerosa de la provincia de Málaga con precios situados entre los cuatro más altos del planeta, pero su irrupción en la industria turística no ha contribuido todavía a reducir la estacionalidad. Esas son algunas de las conclusiones a las que llega un informe elaborado por la Universidad de Málaga (UMA) por encargo del Ayuntamiento. El estudio tiene como objetivo conocer las repercusiones de este fenómeno relativamente nuevo en la ciudad y estudiar posibles medidas por parte de la administración local que eviten repercusiones negativas tanto en la oferta turística como en la convivencia ciudadana.

El ‘Estudio del impacto de las viviendas con fines turísticos en Marbella’, de más de 130 páginas, señala que el llamado ‘turismo colaborativo’ es un fenómeno que tendrá continuidad y que representa un importante desafío para los responsables de la gestión y planificación turística de los destinos, que ante la ambigüedad o vacíos legales que existían en la materia se han visto obligados a regular una actividad ya que la ilegalidad y el intrusismo suponen un riesgo que pueden implicar una pérdida efectiva de competitividad.

El informe destaca la necesidad de hacer compatibles los alojamientos turísticos de la ciudad con un modelo urbano sostenible y que a pesar de la magnitud y la relevancia adquiridas por las viviendas de alquiler turístico son aún escasos los estudios rigurosos al respecto, así como la información y datos disponibles.

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Oferta

La oferta de Marbella es la mayor de la provincia de Málaga, con 4.077 viviendas, 11.000 habitaciones y 23.452 plazas, lo que supone el 15 por ciento del total provincial por delante de Málaga capital, que cuenta con 19.000 plazas que suponen el 11 por ciento del total. De esta manera, Marbella se sitúa como el quinto municipio español con mayor oferta sólo por detrás de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

La mayor parte de la oferta se sitúa en el distrito occidental de Nueva Andalucía, que incluye a Puerto Banús y donde abundan las urbanizaciones, villas y chalés, con 1.408 viviendas y 7.955 plazas. En segundo lugar aparece el sector oriental de Las Chapas, en el otro extremo del término municipal, con 1.012 viviendas y 5.915 plazas. La zona con menos oferta es la del centro urbano de Marbella, que incluye al Casco Antiguo, con 227 viviendas y 1.147 plazas.

Esta distribución de plazas, destaca el estudio, permite diferenciar la existencia de dos zonas, una con un gran volumen de camas en Nueva Andalucía (33,99%), sector oriental de Las Chapas (25,27%) y Marbella Oeste (17,72%), y otra que acumula una menor oferta, como el centro urbano (4,90%), sector occidental de Las Chapas (8,39%) y San Pedro Alcántara (8,66%). Las viviendas con menor capacidad de alojamiento se concentran en los núcleos urbanos y las de mayor tamaño, en urbanizaciones.

El informe señala que más de la mitad de las viviendas con fines turísticos están inscritas por residentes extranjeros y casi un tercio, por españoles. El resto pertenece a sociedades limitadas (10%) y a entidades extranjeras (4%), lo que significa que cerca de un 15 por ciento son explotadas de manera profesional por empresas. El 92 por ciento de los propietarios inscriben una sola vivienda y el 6%, dos.

La evolución en la inscripción de viviendas con fines turísticos en Marbella ha sido espectacular en los últimos dos años, en los que se ha multiplicado por 40, situación que el informe explica en las características del destino, donde estas viviendas habían estado operando durante años sin estar sometidas a una regulación específica. «No sería de extrañar que en los próximos años, una vez superado el boom inicial de inscripciones su número no crezca al mismo ritmo», advierte el estudio.
Otra de las características de la oferta de Marbella es que casi la totalidad está compuesta por viviendas que se alquilan de forma completa y tan sólo un 7% es de alquileres de habitaciones privadas o alojamiento compartido.

Estacionalidad

El informe destaca que desde octubre de 2016 el número de viviendas activas en Marbella en Airbnb presenta una tendencia creciente, con las mayores tasas de crecimiento intermensual en la época estival. La oferta presenta un componente estacional asociado a picos de demanda en los meses de verano, del mismo modo que les sucede a otros tipos de alojamientos.

En 2017, un 48%, casi 3.000 viviendas, en Airbnb estuvieron disponibles para alquiler entre uno y tres meses; un 27%, más de 1.600, tuvieron una disponibilidad de entre cuatro y seis meses, y un 25% de las viviendas pudieron ser alquiladas durante más de seis meses.
De estas cifras, subraya el trabajo de la UMA, se desprende que la oferta del alquiler vacacional en Marbella es muy estacional, en la medida en que casi la mitad de los alojamientos sólo está disponible entre uno y tres meses del año.

Asimismo, el tiempo que las viviendas han sido reservadas a lo largo del último año caracteriza una demanda estacional, ya que el 77% de las viviendas estuvieron reservadas por un periodo de entre uno y tres meses; un 17% entre cuatro y seis meses y sólo un 6% más de seis meses.
Marbella es junto a Palma de Mallorca la ciudad española donde la disponibilidad de este tipo de alojamientos durante todo el año es más reducida (25%), una cifra muy inferior a la disponibilidad en las capitales. Las viviendas con fines turísticos, según señala el informe, no contribuyen a combatir la estacionalidad. Por el contrario, se trata de una oferta estacional cuyo mayor índice de actividad coincide con la época estival.

Precios

La estacionalidad tiene una repercusión directa en el precio. Según recoge el estudio, el precio medio diario de las viviendas con fines turísticos en Marbella se sitúa en 150 euros diarios por vivienda, lo que la sitúa como la cuarta ciudad del mundo con el precio más elevado por noche, sólo por detrás de Nueva York (159,03 euros), Londres (157,32) y Barcelona (155,61) y por delante de Los Ángeles (138,51).

Los datos recogidos en el informe reflejan una marcada estacionalidad del precio, con una curva similar a la que marca la disponibilidad y en la misma línea que el registrado por el sector hotelero. Los precios más altos se localizan en el distrito de Marbella Oeste y los más bajos, en San Pedro Alcántara.

El estudio señala que del total de número de pernoctaciones que se registraron en Marbella durante el año pasado (5,5 millones), el sector hotelero registró el 51 por ciento del total y las viviendas con fines turísticos, el 21 por ciento, ocupando el segundo lugar por delante de los apartamentos (18%) y los camping (10%).

El informe compara el número de plazas de viviendas de uso turístico con plazas hoteleras y concluye que tanto en Málaga como Marbella se da la mayor proporción, una plaza de hotel por cada dos de vivienda turística, muy por encima del resto de ciudades españolas. En plazas por habitante también Marbella obtiene el valor más elevado, 21 por cada cien.

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Impacto económico

Aunque el número de turistas que utilizan estos alojamientos es relativamente bajo, 89.044 en 2017, su estancia media es superior a la media, con 13,03 días. En total, el año pasado se registraron 1.160.277 pernoctaciones. Son mayoría los turistas extranjeros frente a los nacionales. Las ciudades extranjeras que más turistas envían son Londres, Estocolmo, París y Dublín y la española, Madrid.

Se estima que el gasto realizado por estos turistas durante 2017 fue de casi 79 millones de euros, lo que supone una media de 885, 44 euros por persona y viaje. El gasto medio por turista alojado en viviendas con fines turísticos creció en 2017 más del 10 por ciento respecto al año anterior a pesar de una disminución en la estancia media. Aunque este tipo de alojamiento representa sólo el 6,8 por ciento de las pernoctaciones, supone un 7,8 por ciento del gasto medio que realizan los turistas si se toman como parámetro los resultados de 2017.

En cuanto al gasto de este tipo de turista alojado en viviendas alquiladas, el informe señala que se diluye con las actividades locales, ya que convive más con el residente, y sobre la presión que esta actividad turística genera sobre los precios del alquiler de larga duración, el estudio señala que no se tienen datos suficientes para afirmar que esa presión realmente exista ni que el aumento registrado en los últimos años haya estado provocado exclusivamente por el aumento de las viviendas con fines turísticos.

Convivencia

El informe señala que de manera global, ni desde la administración, ni desde la ciudadanía se percibe que las viviendas con fines turísticos en Marbella constituyan un problema generalizado. «Sin embargo –indica– coinciden en apuntar la necesidad de establecer medidas preventivas para evitar que en el futuro puedan producir impactos negativos sobre el turismo y sobre la convivencia ciudadana como pasa en otros municipios.

También apunta que se ha detectado una percepción de efectos negativos concentrados en la zona del Casco Antiguo de Marbella y el Paseo Marítimo, así como los percibidos por los profesionales del sector turístico, particularmente desde el hotelero.

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